房产假买卖真赠予，买卖合同无效，但赠与合同有效。当事人以虚假意思表示是死的民事法律行为无效以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依法处理；即该名为买卖视为赠与的房子依法不能视为当事人之间签订的是买卖合同，如果双方已形成合法有效的赠与合同关系，按照赠与合同的相关规定进行判决。
对于卖方来说，赠与合同为无偿合同，房产交易过程中，卖主将面临得不到房款的巨大风险。按照赠与合同特有性质，受赠人无需向赠与人支付任何房款，即使事先私下有付款的约定，但如果买方不给卖方支付房款，卖方也无法通过法律手段要回房款，最终可能陷入房财两空的窘境。对于买方而言，按赠与合同，如房屋质量存在缺陷，除非在“交易”前有所约定，否则赠与方将不承担这些房屋瑕疵所带来的责任，这无疑给日后买方的房屋使用带来了不少风险。同时，在“假赠与真买卖”过程中，受赠人都会给赠与人一定的定金，如果赠与方在房屋产权过户前撤销赠与，收回房产，并拒绝返还，那么受赠人可能无法索回自己的定金。
房屋赠与的流程和手续：
1、直系之间赠与：若户口在一起，体现直系关系，赠与方与受赠方带上身份证、房本、资格审核通过单、购房承诺书、家庭成员信息登记表办理；若户口不在一起，需办理关系公证；
2、非直系之间赠与，先办理关系公证，然后赠与方与受赠方带上身份证和房本、资格审核通过单、家庭成员信息登记表办理。
买卖房屋是否为有效赠与过户？
律师回答
摘要：房产假买卖真赠予，买卖合同无效，赠与合同有效。赠与合同对卖方风险大，无法追回房款；买方面临房屋瑕疵风险，难以索回定金。直系间赠与需户口在一起，非直系需办理关系公证。
延伸阅读
结语：在房产交易中，虚假的买卖合同无效，但赠与合同有效。双方需明确赠与合同的特性和风险，卖方可能面临得不到房款的风险，买方可能承担房屋瑕疵的责任。在办理房屋赠与时，直系间需提供相关身份证明和资料，非直系间需办理关系公证。请各方在房产交易中明确合同关系，以避免可能的风险和纠纷。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权登记的效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十一条不动产登记申请资料，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第六百五十九条赠与财产办理有关法律手续，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
第六百五十七条【赠与合同定义】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条【赠与人任意撤销权及其限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第二百零九条不动产物权登记的效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十一条不动产登记申请资料，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第六百五十九条赠与财产办理有关法律手续，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
第六百五十七条【赠与合同定义】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条【赠与人任意撤销权及其限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
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