土地出让金特点有哪些-法律问答|晖律网

土地出让金特点：
1、土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。
2、土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
3、《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。
4、在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土资源部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨）。
一、国有土地征收土地权如何补偿
国有土地补偿主要包括以下五个方面的补偿：1.征地补偿费；2.拆迁补偿费；3.征地规税费；4.退回剩余使用年限的土地出让金；5.根据土地使用权市场价格赔偿。1.征地补偿费。根据《土地管理法》第四十八条第二款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。2.拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿;对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。3.征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。4.退还剩余年限的土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金。5.按照土地使用权市场价格赔偿。土地使用权在使用中因为各种市场因素的影响，土地使用权可能增值，也有可能贬值。《国有土地上房屋与征收补偿条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿。
二、土地出让金（地价）、税、费是三个不同的范畴
土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格，是土地使用权的交易价格，借助土地市场平等竞争通过土地使用权交易实现，价格高低取决于土地市场的供求关系，解决土地市场配置和产权交换、交易的问题，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。
费则是为补偿政府有选择的为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的负担公平问题，收费遵循对等补偿原则，收费高低与享受特定服务的成本相对应，一手交费一手取得服务，例如土地登记费。
税收是凭借国家政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用，解决的是政府无选择的对公民普遍提供服务的费用补偿和在政府服务中“免费搭车人”问题，例如用于支付公务员工资。交纳税收与取得服务不存在一手交税一手取货的直接对应关系，纳税人交纳税收的高低与享受政府服务量也不直接对应。税收是凭借国家政权强制力收取的，解决的是收益再调节问题。
可见，土地出让金（地价）、税、费是三个不同的范畴，理论基础、收取依据、收取标准、调节目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代，这是经济学的基本理论。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，解决的是土地市场配置和土地产权交换问题，出让金高低取决于土地市场供求关系；而不动产税（物业税）则是政府以政权强制力对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供无选择普遍服务的费用，目的是在市场配置土地资源的基础上，提高土地的保有成本，促进集约利用，解决的是收益再分配问题。因此，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。

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