民法典中房产抵押是否要登记才能生效-法律问答|晖律网

民法典中房产抵押是否要登记才能生效

回答于2024-05-02 阅读（2064）

律师回答

摘要：民法典规定，抵押房屋需办理登记后，抵押权才有效。抵押财产转让需经抵押权人同意，未经同意不得转让，但受让人代为清偿债务可消灭抵押权。抵押物出租前已出租的租赁关系不受抵押权影响，抵押后的租赁合同对受让人无约束力。未告知承租人抵押情况造成损失，抵押人需赔偿。已告知情况造成损失，承租人自行承担。

一、民法典中房产抵押是否要登记才能生效
民法典规定，抵押房屋为债务担保的，抵押房屋要办理抵押登记后，抵押权才设立。所以房屋抵押要登记才有效。
《中华人民共和国民法典》
第三百九十五条【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)海域使用权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、财物抵押后能不能再处置
物品抵押了还能不能再行处置，这需要根据具体情况而定，如下：
1、抵押物的转让
(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。
2、抵押物的出租
(1)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
(2)抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

延伸阅读

结语：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条和第四百零二条规定，房屋抵押要办理抵押登记后才能生效。抵押人在抵押期间需经抵押权人同意方可转让抵押财产，否则需受到法律制约。对于已出租的抵押财产，租赁合同在抵押权实现前仍然有效，但抵押权实现后对受让人不具有约束力。抵押人需书面告知承租人该财产已抵押，否则需承担赔偿责任。根据具体情况，需谨慎处理财物抵押后的处置事宜。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第二节最高额抵押权第四百二十条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第一节一般抵押权第四百一十一条依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期限届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者解散；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第二节最高额抵押权第四百二十三条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；
（六）法律规定债权确定的其他情形。

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