潍坊市不动产登记的用途-法律问答|晖律网

潍坊市不动产登记的用途

回答于2024-04-30 阅读（2022）

律师回答

摘要：本文阐述了房屋所有权和不动产登记的概念和作用。房屋所有权指房屋所有人对该房屋享有完全支配权,可以自由地支配该房屋以及其附属设施的权利。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,是证明不动产物权归属的基本依据。在房屋买卖中,当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记,房屋所有权不发生转移。根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要登记,未

房屋所有权指的是房屋所有人对该房屋享有完全支配权，可以自由地支配该房屋以及其附属设施的权利。房屋所有人即所谓的业主,房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《民法典第二百一十六条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。
一、基于法律行为(合同)引发的不动产物权变动
物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移;在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。
这主要规定在《民法典第二百零九条第1款前段和第二百一十四条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
登记要件主义物权变动模式指向的是基于法律行为(合同)引发的物权变动，因此，基于法院判决、继承等引发的物权变动中的登记并不发生物权变动的效力。
二、非基于法律行为(合同)引发的不动产物权变动
《民法典第28-30条，即法院或者仲裁委员会的形成判决或形成裁定生效时，不动产物权直接发生变动;人民政府已进行充分合理的补偿，征收决定生效时不动产物权即发生变动;因继承或者受遗赠取得物权的，自被继承人或者遗赠人死亡时即发生效力;在房屋合法建造完毕或拆除完毕时，房屋所有权直接产生或消灭。
但是，根据《民法典第二百三十二条，权利人如果要进一步“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
不动产登记为官方机构(不动产证登记中心)进行的登记，通常具有较高的公信力。《民法典第三百一十一条第1款则是对不动产登记公信力的肯定，其认可了信赖登记簿而发生的不动产善意取得。
需要注意的是，在房屋存在占有人，而占有人与房屋登记名义人不一致的情况下，交易行为人有必要就占有人事宜做一定的沟通，以消除潜在的安全隐患。

延伸阅读

结语：不动产物权变动主要分为基于法律行为和非基于法律行为两种情况。基于法律行为引发的物权变动需要登记才能发生效力，而非基于法律行为引发的物权变动则不需要登记。不动产登记是证明不动产物权归属的基本依据，具有较高的公信力。在房屋存在占有人而占有人与房屋登记名义人不一致的情况下，交易行为人需要就占有人事宜做沟通以消除潜在的安全隐患。

法律依据

不动产登记暂行条例：第一章总则第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产登记暂行条例：第五章法律责任第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
不动产登记暂行条例：第二章不动产登记簿第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

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