定金原则：买受人违约不得收回定金，业主违约双倍返还定金。如果买受人已经缴纳了首付款，则定金原则失效，使用违约条款之约定。
违约条款：无论交易双方哪一方违反合同约定导致合同无法履行均应承担违约责任，违约金数额为人民币xxx元(双方协商确定数额)。合同因违约而终止执行，违约方向非责任方缴纳违约金后，甲方(业主)退还所收到乙方(买受人)的全部资金，乙方返还房屋(如未办理交房可以忽略)。
免除责任条款：如因不可抗力(如限购等)终止合同，各方不承担责任，甲方退还所收到乙方的全部资金，乙方返还房屋(如未办理交房可以忽略)。
定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价散或者收回。给付定金的方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
特征
根据民法的有关理论，定金具有下列法律特征：
1.定金具有从属性。
定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。
2.定金的成立具有实践性。
定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。
3.定金具有预先支付性。
只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。
4.定金具有双重担保性。
即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。
《民法典》
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
商品房认购书中定金条款的解读与建议
律师回答
摘要：合同中定金的作用和特征，以及违约和免除责任的条款。根据民法典规定，定金是双方约定的债权担保，应在合同成立后实际交付。定金数额不得超过主合同标的额的20%。如果一方不履行债务，交付定金的一方失去定金；如果收受定金的一方不履行债务，应双倍返还定金。合同违约或不可抗力导致合同终止时，各方不承担责任。
延伸阅读
结语：根据定金原则和违约条款，买卖双方在交易中应当遵守合同约定，如有违约行为，将承担相应的责任。定金作为债权的担保，应当在合同成立后实际交付，并不得超过主合同标的额的20%。若一方不履行债务，将丧失定金；若收受定金的一方不履行债务，应双倍返还定金。同时，如因不可抗力等原因终止合同，各方不承担责任，定金和资金将予以退还。以上为定金的特征和相关规定。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
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