如果是和开发商签的前期物业服务合同的话,应该在楼盘预售前签订物业合同,因为物业招投标管理办法里面有规定,在开发公司取得预售证前,必须通过招投标选定物业企业并签订合同,否则他没办法办理预售许可证。
如果是和业主委员会签的话,也应在进驻前1个月左右签订物业合同,因为后续要招聘物业人员以及提供物业服务。
一、解除物业服务合同的后果是什么
《物业服务合同》解除或终止后,对解除或终止《物业服务合同》的业主,物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费,但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢?当然,这也不是一概而论的问题。
如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后,原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的,在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费,业主不应当再向原物业管理企业交纳。如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的,在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前,除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失,同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债(即没有合同依据,管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债),应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。
如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半,而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的,我们认为,此种情况下,同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。
二、物业对业主有约束力吗
业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力,具体根据签订的物业合同来确定。