小产权房要转正了吗-法律问答|晖律网

小产权房要转正了吗

回答于2024-04-07 阅读（2992）

律师回答

摘要：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。目前,在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地,均有大量的小产权房。但是各地受到“383方案”的影响各不相同。小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。由于小产权房不具备商品房的法律性质,所以法律中对

由于中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议即将召开，国务院发展研究中心在“383方案”中建议，对于已形成的小产权房，按照不同情况需要补缴一定数量的土地出让金。这一提法引发公众对小产权房转正的诸多猜测，很多人理解为小产权房即将转正，受到这个消息的刺激，北京周边的多个小产权房价格出现上涨，深圳投资客买小产权房就像买菜一样简单，半年可挣三五万，很多深圳不少投资客开始四处搜寻性价比高的小产权房。这样的情形全国各地是否都在上演?你会不会考虑投资小产权房呢?
小产权全国火爆，价格狂飙
根据国土部抽样调查，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均有大量的小产权房。但是各地受到“383方案”的影响各不相同。
在北京周边的多个小产权房价格出现上涨，其中通州区太玉园小产权房最近一月更少上涨千元以上。
在成都，小产权房的价格也是一路走高，有意购买小产权房的市民马先生表示，“和周边2-3倍的房价差相比，冒一点政策风险还是值得的，毕竟补缴的土地出让金与房价差相比还是小巫见大巫。”
郑州的房地产中介表示，相对于北上广等大型城市来说，目前小城市影响相对较小。郑州的小产权房价格和销量并没有明显变化。
而天津的一位购房者则表示，近期小产权和大产权房屋价格都有所上涨，但是小产权房屋的涨幅要低于大产权房屋。
小产权房为啥便宜能不能买?
何为小产权房，何为大产权房?大小产权的争议在房屋所有权，而是土地使用权。通常大小产权的解释有两种：一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。这样大小产权就没有质的差别;二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。
购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房。千万不要买。第一种必须很低价格才考虑。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
建议：尽量不买小产权房
随着十八届三中全会召开日期的临近，有关“小产权房”的话题，也开始急剧升温，再次进入公众视野。但基于小产权房的上述特性，城镇居民在购买小产权房是时，会承担有很大的风险：
第一、由于小产权房不具备商品房的法律性质，所以法律中对商品房的规定是无法运用在小产权房的，所签订的购房合同也是不受法律保护的，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失，而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障。
第二、一旦购房人与开发商签订了购房合约和交付款项后，如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的话，那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地;同时由于乡产权房没有合法的产权，购房者也无法得到相应的拆迁补偿。
第三、由于乡产权房屋没有商品房的法律特性，故而其开发实无法得到银行贷款的支持，大连的开发资金没有银行和政府的相关部门进行监管，一旦开发商资金出现了问题，那么这个项目就可能成为了烂尾工程，这对购房者是一个极大的损失，另外，由于开发商没有资质，房屋本身的质量也无法得到保障。
第四、现在很多人买房是为了升值，进行房产投资，可是小产权房由于无法得到法律的认可跟保护，无法办理合法产权手续，所以就算购买后也不能转让过户。对房屋升值有很大影响，是不能用于房产投资的。
买房是终身大事，一定要非常的谨慎，一步不小心，以后的生活就会完全变样，在无法确认自己能承担那样的风险的基础上，千万不要轻易购买小产权房，如果你真的很想要这样的产权房，那么你最好将户口转到该小产权房所在的村里，这样才能保障自己的利益。
小产权房资料：
非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

延伸阅读

小产权房是指非官方定义的产权房,通常是指一些乡村地区的农民自建房屋,或者是一些城市中的无证房。虽然小产权房在一些地区可能有一定的市场,但由于其法律保护程度低,交易风险较大,因此需要谨慎对待。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,土地属于国家所有,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。而对于小产权房,由于其产权并非国家所有,因此其法律保护程度相对较低。此外,由于小产权房建设缺乏规范,存在一定的质量问题,因此使用过程中可能会存在安全隐患。

为了保障自身的合法权益,购房者在购买小产权房时需要注意以下几点:一是了解房屋的产权状况,确保其合法有效;二是注意房屋的使用状况,避免存在安全隐患;三是保留好房屋的相关证件,以便在需要时能够及时办理相关手续。

小产权房虽然具有一定的市场价值,但由于其法律保护程度低,存在一定的风险。在购买小产权房时,购房者应当谨慎对待,充分了解房屋的情况,以减少交易风险。

结语：小产权房全国火爆，价格狂飙。根据国土部抽样调查，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均有大量的小产权房。但是各地受到“383方案”的影响各不相同。建议尽量不买小产权房，因为小产权房不具备商品房的法律性质，无法得到法律保护，也无法办理合法产权手续，同时其质量也无法得到保障。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第一条\t为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

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