购买期房如何进行转让？专业指南-法律问答|晖律网

购买期房如何进行转让？专业指南

回答于2024-04-25 阅读（218）

律师回答

摘要：“楼花”是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。预售商品房的转让需要符合预购合同的条件，并征得开发商的同意。转让合同需签订并进行预售变更登记，转让后受让人获得原预购人的权利。转让价格没有明确规定，可能不同于原价。

什么是“楼花”?
“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25%以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。“楼花”转让是一个较为通俗的说法，一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖，是现今房地产市场上常见的行为。
根据规定，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照规定到原登记机关申请变更预售登记
预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，那么，期房转让有哪些程序呢?
一、具备权益转让条件
根据规定，预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此，虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定，但实际上排除了签订认购协议就转让“楼花”的合法性。
二、征得开发商同意
预购人未付清预售商品房预售合同约定总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《民法典》关于合同转让的规定。
三、转让合同与登记
转让与售房的应当签订书面合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。
四、权益转让的法律后果
合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。
五、转让价格
相关法律以及管理办法等没有对转让价格作出规定，所以，楼花的转让也未必是原价。

延伸阅读

结语：楼花转让的程序相对简单，首先，预购人必须与房地产开发企业签订商品房预售合同并进行预售登记。转让时，如果预购人未付清总价款，需要取得开发企业的同意；如果已付清总价款，只需书面通知开发企业。转让合同应当以书面形式签订，并在签订后15日内进行预售变更登记。转让后，受让人将获得原预购人的一切权利。转让价格没有明确规定，可能不同于原价。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

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