居住权的变动模式-法律问答|晖律网

【引言介绍】
      《民法典》中,首次将居住权规定其中。居住权,通俗地说,就是可以居住使用他人有产权证的房屋,居住权的设立,以登记为前提。武汉洪山区的李先生的妻子在生前立下遗嘱,婚前的房子赠予弟弟,丈夫李先生仍可常住,但前段时间,李先生发现妻弟把房子挂网上出售,这会影响自己居住吗?
      【案例回顾】
      2006年,李先生与许女士结婚,婚后未生育子女。
      2014年1月,患病的许女士立下遗嘱,表示自己过世后,将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生,但李先生再婚之前仍可居住其中。
      2016年初,许女士病逝后,许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查,这套房屋为许女士婚前财产。
      2016年11月,法院判决该房屋归许先生所有,李先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后,李先生一直居住在该套房屋内,许先生未曾打扰。
      后李先生发现妻弟将房子挂网上卖,故其申请居住权强制执行,法院2021年于2月26日作出执行裁定,根据《民法典》的相关规定,将该房屋的居住权登记在李先生名下。
      3月3日,洪山区法院执行人员来到洪山区政务服务中心,在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书,请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。
      3月8日下午,代理律师陪同李先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料,到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记。目前,该居住权登记已按规定办理完毕。
      【仲裁员解读】
      目前,越来越多的人选择购买二手房,在购买二手房时应当注意,在不动产登记机构查询自己有意向购买的二手房时,需要查询该房屋是否设有居住权,以免出现“房子归你,但是无法居住”的情况。本案中,许女士所立遗嘱中明确表示李先生有居住权,现许女士虽已去世,但李先生仍然可以在办理居住权登记手续后,拥有居住权,即使妻弟将房屋挂网销售,并不会影响李先生居住、使用涉案房屋。
      2021年1月1日,《民法典》正式实施,为了满足生活居住的需要,首增居住权,根据《民法典》第三百六十六条至三百七十一条之规定,居住权可依合同而设立,也可依遗嘱而设立。
      一、基于合同设立居住权,采取强制公示的物权变动模式,即当事人必须前往不动产登记中心(窗口)办理登记,登记完成后居住权成立,且需要注意以下四个问题:
      1.居住权合同需要采取书面形式;
      2.居住权合同原则上是无偿合同,但当事人另有约定的除外;
      3.可以合同约定的一定期间为居住权期间,也可以居住权人的终生为居住权期间。
      4.居住权合同一般包括下列条款:
      (1)当事人的姓名或者名称和住所;
      (2)住宅的位置;
      (3)居住的条件和要求;
      (4)居住权期限;
      (5)解决争议的方法。
      二、基于遗嘱设立居住权,适用上述规则。
      【温馨提示】
      需要注意以下四点:
      1.居住权不得转让继承;
      2.原则上,设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外;
      3.居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭,居住权消灭的,应当及时办理注销登记;
      4.基于遗嘱设立居住权,应在遗嘱生效后才可办理居住权登记。

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