在二手房买卖不成功的情况下，中介费能否退还-法律问答|晖律网

在二手房买卖不成功的情况下，中介费能否退还

回答于2024-04-22 阅读（2331）

律师回答

摘要：本文探讨二手房交易未能成功时,中介费能否退还的问题。中介费的处理方式有三种:卖方违约、买方违约和中介公司违约。除了买卖双方因中介公司自身原因未能履行合同时,其他两种情况可能涉及一定的人工成本。文章提醒购房者,在买房之前需要了解二手房买家的正常交易流程并妥善保护他们的权益。买卖双方应共同向房地产管理部门提出申请后,房地产管理部门对符合挂牌条件的房屋,应当查验相关证件、审核产权、办理过户手续。对于中介

如果二手房交易未能成功,中介费能否退还呢?在司法程序中,中介费的处理方式有三种,除了买卖双方因中介公司自身原因未能履行合同时,其他两种情况可能涉及一定的人工成本。在买房之前，我们需要了解二手房买家的正常交易流程，妥善保护他们在二手房销售中的合法权益，首先要了解一套相对规范的交易流程，“李×华认为，购房者首先需要了解房屋的整体情况和产权情况，并要求出卖人提供法律文件，包括房屋所有权证、身份证件等文件。出卖人提供的房屋合法，可以在市场上交易的，买受人可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房销售的必要程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或房屋买卖合同）。
买卖双方经协商，就房屋的位置、房产状况、成交价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成协议后，双方至少签订房屋买卖合同一式三份。买卖双方应共同向房地产交易管理部门申请审核。买卖双方向房地产管理部门提出申请后，房地产管理部门对符合挂牌条件的房屋，应当查验相关证件，审核产权，办理过户手续，无产权或者部分产权的，未经其他产权共有人书面同意，不予申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况、购买对象以及交易部门事先设定的审批权限，逐级申请审批。在纳税方面。税费构成复杂，这取决于交易房屋的性质。比如，房改房、危房、经济适用房等商品房的税费构成不同。之后办理产权过户手续。在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人持领取房屋所有权证通知书到发证部门办理新的产权证。对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续。银行审核买家的信用，评估双方想交易的房子，从而确定买家的贷款金额，然后批准买家的贷款。双方完成产权变更登记，购房人领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性划转发放。买受人取得房屋所有权证，付清全部房款，出卖人交付房屋并结清全部房屋后，双方的二手房买卖合同全部履行完毕。在一系列的二手房买卖交易中，对于中介费和“服务费”的支付有三种司法处理方式，老百姓通常会产生一种误解，认为中介费应该在办理过户手续后才支付。事实上，这种观点是不完整的。他表示，在认定中介费和“服务费”时，有三种司法处理不过，值得注意的是，中介公司可以要求收取适当的服务费。2、如果中介公司促使买卖双方签订买卖合同（协议），但不是因为中介公司的原因，买卖双方未能履行合同、完成交易的，中介公司仍有权收取中介费，但应酌情减少。3、中介公司促使买卖双方签订买卖合同（协议），但由于中介公司的原因，买卖双方未能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。”事实上，在中介公司为买卖双方签订买卖合同提供便利后，当事人因中介公司自身以外的原因需要承担一定的费用。因此，买卖双方在签订买卖合同时要谨慎。”李华提醒，在目前成交量低迷的情况下，一些中介公司为了维持生计，赚取中介费，往往采取一些策略，变相“逼”当事人交纳中介费。
案例一劝说没有明确购房意向的人签订意向协议
市民王女士要给儿子买房。中介带王女士看房后，她用各种方式说服王女士签订购房意向书。签约后，王女士放弃了买房。中介公司起诉法院索要中介费。
分析：由于王女士以中介公司等多种方式签订了购房意向书（无明确购房意向），王女士放弃了购房，法院认为中介公司未能为买卖双方签订买卖合同（协议）提供便利，无权收取中介费。不过，作为中介公司，王女士还是可以要求适当的服务费，也就是说，她必须向中介公司支付适当的服务费。
在案例2中，买方和卖方被要求先签署一份意向书，经过进一步谈判后再签署一份销售合同，而买方和卖方则被说服直接签署一份销售合同。市民王女士准备为儿子结婚买房。在中介的指导下看房后，她确认了自己的购房意向。中介表示，没有必要直接签订意向协议和网上备案，之后买卖双方同意不履行合同。中介公司起诉法院索要中介费。
分析：按照流程，先签订意向书，再“进一步协商签订销售合同”。但中介公司省略了“意向书”环节，直接要求买受人签订买卖合同，但随后买卖双方协商放弃购房。在本案中，由于买卖合同已经签订，法院仍支持收取中介费的请求，但考虑到确实如此，应酌情降低中介费。
在案例3中，限购房主说他有办法帮他买房，说服买卖双方签订买卖合同。李小姐打算买一栋新别墅。因为她丈夫的房子受到限制，他担心买不起。不过，中介表示，他有办法操作并劝说买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，但最终成交失败。中介公司起诉法院索要中介费。
分析：一直限购的李女士一家，在中介声称自己“有办法经营”时，与前辈签订了买卖合同，但最终因购房无法过户，购房失败。实质上，在中介公司的“劝说”下，中介公司从购房开始到购房结束都负有主体责任，也就是说，虽然中介公司出资购房的买卖合同成立了，但中介公司没有履行合同，所以才有了结果法院认为，中介无权索要中介费。

延伸阅读

结语：二手房交易能否成功，中介费能否退还，是买卖双方及中介公司共同关注的问题。在司法程序中，中介费的处理方式有三种，其中买卖双方因中介公司自身原因未能履行合同时，其他两种情况可能涉及一定的人工成本。在买房之前，我们需要了解二手房买家的正常交易流程，妥善保护他们在二手房销售中的合法权益。买卖双方应共同向房地产交易管理部门申请审核，房地产交易管理部门对符合挂牌条件的房屋，应当查验相关证件，审核产权，办理过户手续。在纳税方面，税费构成复杂，这取决于交易房屋的性质。中介公司可以要求收取适当的服务费，买卖双方在签订买卖合同时要谨慎。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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