小区没有业主委员会物业应当和全体业主签订物业服务合同。《物业管理条例》第十条中规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。如果因为业主人数较少，经全体业主一致同意决定不成立业主大会，当然也不可能产生业主委员会，这样就只能由全体业主共同与物业管理企业签订物业管理合同。一、成立业主委员会的条件业主委员会由或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次或业主代表大会，选举产生业主委员会。
1.公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
2.新建出售建筑面积达到百分之五十以上；
3.住宅出售已满两年。《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、业主委员会产生方式一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1.由业主或业主大会会议选举产生，依照《民法典》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2.对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。
小区没有物业归谁管理
律师回答
摘要：小区没有业主委员会时，物业应与全体业主签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第十条规定，业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会时，业主需共同履行大会和委员会职责。如果业主人数较少且无业主大会，全体业主需与物业签订物业管理合同。业主委员会的条件包括公有住宅面积达30%以上、新建住宅面积达50%以上或住宅出售已满两年。业主委员会可由业主或业主大会选举产生，也可通过楼委会推选代表组成。
延伸阅读
结语：根据上述情况，小区若没有业主委员会，则物业应与全体业主签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第十条规定，当只有一个业主或业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会时，业主需共同履行业主大会和业主委员会职责。在这种情况下，全体业主需与物业管理企业共同签订物业管理合同。成立业主委员会的条件包括：公有住宅出售建筑面积达到30%以上、新建出售建筑面积达到50%以上、住宅出售已满两年。业主委员会可通过业主或业主大会选举产生，也可通过楼委会代表集中产生。业主委员会负责整体管理，楼委会负责楼内共有管理。
法律依据
物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
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