哪类房子属于小产权房-法律问答|晖律网

1、在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员根本不能够购买;
2、集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批的，但建造成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集体经济组织为谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利;
3、擅自占用农用非建设用地违法建设。这种类型的小产权房，不但土地使用违法，建造施工也违法，是严重的违章建筑。
一、小产权房如何买卖？
小产权房常见的有二种：
1、是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买；
2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。
3、小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
二、本村的宅基地土地可否卖给外村
于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据《土地管理法》的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。
普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
《土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

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