随着楼市的升温,居民住宅条件的改善,当前因物业产生的民事纠纷案件正呈现上升趋势。由于此类案件主体单一,案情复杂,纠纷的表现形式多样,因而给案件审理过程带来一定的难度,引发的有关问题亟待重视。
一、关于无合同情形下纠纷的处理问题
业主委员会或业主与物业公司之间系契约关系,产生争议后应依当事人缔结的合同进行处理。但实践中有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间未订立书面合同,甚至是房地产开发商派自己的部门管理楼盘,未办理委托物业公司管理手续,未与小区业主订立物业管理合同等等,为物业管理纠纷埋下了伏笔。
二、关于法律适用问题
关于建筑物的区分所有权,世界许多国家以立法的形式予以规范,如奥地利1948年的《住宅所有权法》、德国1951年《住宅所有权及继续居住权法》、英国1957年《住宅法》等。由于我国目前对住宅方面立法滞后,尚未对建筑物区分所有权制度作出规定,故目前对建筑物管理尚无法律加以规范,国家建设部门拟议的规章尚未出台,目前仅存的是一些地方性法规和地方性规章,如江苏省人大常委会通过的《江苏省物业管理条例》等。有学者建议我国在制定物权法或单行建筑物区分所有权法时,考虑建筑物区分所有权问题,因为物业管理问题,实质是区分所有建筑物的管理问题。
肇庆房产纠纷律师表示,审理物业公司与业主之间纠纷案件具体适用的法律,应视具体案情的性质而定。如系因物业管理产生的争议,应适用合同法或地方性法规,也可参照部门规章;如因侵权产生的纠纷或相邻关系产生的纠纷,可适用民法通则、有关司法解释和其他法律;如因无管理产生的纠纷,则可适用民法通则及有关司法解释。
