商品房预付款能否退还？-法律问答|晖律网

商品房预付款能否退还？

回答于2024-04-12 阅读（2225）

律师回答

摘要：购买商品房的预付款可以退还，除非明确约定为定金。根据《中华人民共和国民法典》规定，债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回；收受定金的一方不履行债务，应双倍返还定金。预付款与定金的区别在于手段、退还情形、数额和支付方式等。司法实践中，应谨慎支付预付款，避免违约导致难以返还。

一、购买商品房的预付款可以退吗?
只要双方没有明确预付款是定金,无论是商家违约还是消费者反悔,应退还预付款，如果明确预付款是定金，买家违约的就不能要求卖家退预付款。
《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效)
第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
二、预付款和定金的区别是什么?
1、手段不同
定金是一种担保手段，给付定金在于担保债务的履行，本身并不是履行债务的行为，因而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;而预付款只是一种支付手段，预付款的交付只是一种履行债务的行为，不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同成立。
2、退还情形不同
给付定金一方违约时，无权要求对方返还定金，接受定金一方违约时应双倍返还定金，这就使定金起着制裁违约方并补偿受害方所受损失的作用，定金相当于预先交付的违约金;而预付款不适用定金罚则，无论哪一方违约，都不存在上述罚则，要么返还，要么折抵违约金或损害赔偿金。
3、数额不同
定金的数额一般不超过房屋总价款的百分之二十;而预付款的数额没有限制。
4、支付方式
定金一般是一次性支付;预付款可以一次性支付，也可以分期支付。
此外根据法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以商品房认购书中约定的预付款如果没有约定“定金”字样，就不具备定金的性质。如果要预付款具有定金的性质，则必须要明确“给付预付款一方不履行约定的债务的，无权要求返还预付款;收受预付款的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还预付款”这样的内容，否则预付款不属于定金。
司法实践中不管是购买商品房还是购买其他的物品，在本人还没有想清楚的情况下不应该轻易支付预付款。虽然法律没有规定预付款就是定金，可一旦本人违约，要从商家手中要回预付款，绝大多数的商家都会拒绝的，到时候还得向法院起诉。

延伸阅读

结语：购买商品房的预付款根据《中华人民共和国民法典》的规定，如果双方没有明确预付款是定金，无论是商家违约还是消费者反悔，应退还预付款。然而，如果预付款明确被定义为定金，买家违约时就不能要求卖家退还预付款。在司法实践中，购买商品房或其他物品时，建议在明确情况下再支付预付款，以避免可能的纠纷。尽管法律没有明确规定预付款即为定金，但一旦发生违约，商家通常会拒绝返还预付款，需要通过法律途径解决纠纷。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

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