对买卖房屋产权的认定-法律问答|晖律网

房屋买卖，一般都应到所在地房地产管理部门办理过户手续。房屋是几个共有人共同共有的，必须征得全体共有人的同意才能出售房屋，部分共有人未经其他共有人同意而擅自出售房屋的，其买卖行为无效，关于机关、团体购买私有房屋的，依照政策、法律的规定应予禁止。特殊情况确实需要购买的，需经县以上人民政府批准，未经批准而购买的，不受法律保护，如发生纠纷的，一般应认为买卖关系无效。但是，对于在历次政治运动中单位购买私房而未办手续的，如特殊需要，且符合补办手续条件的，可以责令补办手续；不符合补办手续条件，而废除买卖关系又不恰当的，应由政府作出行政处理，明确产权归属。
一、什么情况下房屋买卖合同会无效
1、房地产分离出卖，合同无效
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、单位违反规定购房，合同无效
机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。
5、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
6、非法转让，合同无效
下列房地产不得转让(包括买卖)：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)依法收回土地使用权的；
(4)共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；
(5)权属有争议的；
(6)未依法登记领取权属证书的；
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
7、房地产公司没有办理预售房许可证，对外销售的合同无效。
二、夫妻共同财产转移取证
离婚时一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的处理：
1、被侵犯财产一方应配合法院积极调查取证，取得另一方有上述行为的证据，在最大程度上保护自己的财产权益。
2、只要证实一方有上述行为，法院对这一方可以少分或不分。
3、离婚后，取得了证据证实是婚姻关系存续期间的财产被一方用上述行为独占的，另一方可以向法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
4、人民法院对上述妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁，如罚款、拘留等。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据相关规定，夫妻对共同财产有平等的处理权。处理即是处分权。在处分夫妻共同财产时，应当征得全体共有人的同意。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无效民事行为。
然而应注意的是，为保护善意第三人的利益，最高人民法院的司法解释规定，第三人如果不知，其行为有效。对于夫妻共同财产，夫妻两人在法律上是共同共有关系。法律规定，对于共有共有财产，共有人的权利涉及全部共有财产，而不仅仅是对自己在其中所占份额的那部分财产。
在共同共有关系存续期间，共同共有人之一在没有征得其他共同共有人同意的情况下，无权单方处理共有财产，也无权单方处分属于自己应占份额的那一部分财产，擅自处理，如其他共有人明知而未提异议的，可以认定为有效，但如果其他共有人表示不同意的，则赠与行为无效，受赠人应当返还赠与物。因此，夫妻一方在非因日常生活需要对夫妻财产做处分决定的，夫妻双方应当平等协商，取得对方的同意或默许。

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