业主大会与业主委员会的关系与区别

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摘要:业主大会和业主委员会是物业管理中的两个重要组织,前者由全体业主组成,决定重大管理事务,后者是业主大会的执行机构,代表全体业主实施自治管理。《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会法律约束力,保护业主合法权益。《民法典》进一步规定了业主委员会的诉讼资格,但对其法律性质界定不清。业主委员会的成立对小区治理和发展具有重要意义。
有区别。业主大会是由全体业主组成的,决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。
当业主人数较多时,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,是由业主大会从全体中选举产生,经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第八条规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”
《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明,业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择,而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选,也是由业主大会选举和更换。
业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构,是基于业主的选举和业主大会授权,执行业主大会决议的机构。所以,业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织,是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的规定。《民法典》(2021.1.1生效)赋予了业主更多的自治权利,业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。因此,业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。《民法典》(2021.1.1生效)从法律层面对业主委员会做出了规定。其第二百八十条:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。第二百八十六条:“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”《民法典》(2021.1.1生效)这些规定,虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格,当业主委员会侵害业主权利的时候,给业主的维权提供了合法的诉讼方式。但该法对业主委员会的其他方面的法律定位采取了回避态度,对业主委员会的法律性质界定不清,在实践中对于司法判案指导意义较弱。
延伸阅读
结语:业主大会和业主委员会在物业管理中具有不同的职责和作用。业主大会由全体业主组成,负责决定物业重大管理事务,是业主自治管理的组织。而业主委员会是由业主大会选举产生的,代表全体业主实施自治管理,并执行业主大会的决议。业主委员会在维护业主合法权益、管理物业服务等方面具有重要作用。虽然《民法典》对业主委员会的法律定位还不够明确,但它为业主提供了合法的诉讼方式,以保障业主权益。业主委员会的成立对小区的治理和发展具有重要意义。
法律依据
物业管理条例:第二章业主及业主大会第十一条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
物业管理条例:第二章业主及业主大会第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
物业管理条例:第二章业主及业主大会第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。

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