二手房交易步骤是怎样的-法律问答|晖律网

二手房交易步骤是怎样的

回答于2024-04-29 阅读（1846）

律师回答

摘要：本文介绍了购房者如何选择中介公司购买二手房，并详细描述了中介公司向购房者告知楼盘价格、面积及具体要求的过程。文章提醒购房者选择信誉好的中介公司可以事半功倍，同时私下交易可以节省中介费但风险更大。另外，文章还介绍了购房者到房地产管理部门调查房产证和业主身份真实性、与卖家和中介公司签订购买协议以及过户的相关流程。

中介公司会向购房者告知他们所购买楼盘的价格、面积以及具体要求。一提到中介公司就不要头痛。其实，不少中介公司都不错。委托一家信誉好的中介公司，事半功倍。现在看房是免费的，由于三方一起签了合同，中介的价差问题基本解决了。在不熟悉二手房交易政策和方式的情况下，私下交易可以节省中介费，但也意味着交易风险更大。其次，跟着中介公司看楼盘。观察小区的管理和绿化水平，房屋的用途和内部结构，询问物业费、停车费、取暖费、水电煤气费的数额和方式，询问共有人或单位是否同意出售房屋，并核对相关证明。任何有关财产的问题都应该当面提出。对比同面积、同档次、同面积的二手房销售单价，适当探寻房主的限价心理。
到相关房地产管理部门调查房产证和业主身份的真实性，是否与他人（或单位）合租，是否存在未偿债务关系，房地产是否抵押出租。委托中介公司购买房地产时，这部分工作由中介公司完成。房地产交易有一个“网上签约”的过程。只要网签通过，基本可以说明楼盘已经可以销售。
确认要购买的二手房后，需要与卖家和中介公司签订购买协议。购房人在签订协议时，应当核对批准房屋的具体地址、门牌号、产权人、共有人或者单位的证照、房屋基本情况说明、购房价格、中介服务费的支付方式和日期、定金的支付金额和交付方式，交定金后房产的保管期限、剩余房款的交付方式和交付日期、办公费、权属转移的具体日期、房产的具体交付日期以及买卖双方的违约责任，等由三方签字并加盖委托办理的中介公司印章。定金的金额由买卖双方根据具体情况协商确定。支付定金时，出卖人和中介公司应当共同出具定金收据。卖方签字确认，中介公司加盖公章确认。一旦卖方违约，买方可以要求双倍的定金。
网签成功后，二手房即可办理过户。过户前，中介公司会将要准备的相关文件通知买卖双方，并指派专人协助过户。需要注意的是，买卖双方都应到场，以便顺利办理过户手续。房产过户后，剩余房款可以结清，但在结清前，出卖人和中介公司应到房产的相关物业公司办理交房手续。原业主结算物业费、停车费、取暖费、水、电、天然气等相关费用后，剩余房款按购房合同与原业主结算。如果需要购买按揭贷款，可以委托中介公司全程指导和协助。

延伸阅读

结语：选择一家信誉好的中介公司可以避免购房者头痛。但私自交易可能存在更大的风险。在购买二手房时,建议跟着中介公司看楼盘,观察小区管理、绿化水平以及房屋内部结构。同时,应与中介公司沟通有关财产的问题,由中介公司完成相关调查工作。在签订购买协议时,购房者应仔细核对房屋的具体地址、门牌号、产权人、共有人或单位的证照、购房价格、中介服务费的支付方式和日期、定金的支付金额和交付方式等细节,并确保中介公司印章的确认。一旦卖方违约,买方可以要求双倍的定金。过户前,中介公司会通知买卖双方并协助过户,买卖双方都应到场。房产过户后,剩余房款可以结清,但需先结算相关费用。如果需要购买按揭贷款,可以委托中介公司全程指导和协助。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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