无效的购房合同一般非为三类：
第一类是产权主体有问题的合同。
所谓产权有问题，是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意，无法提供同意证明书，则签订的购房合同是无效的。
购房人在签合同之前一定要核实房屋出卖人的身份，如果其不是房屋所有人应让其提供房屋所有人同意出卖房屋的证明，如若不能，那这样的合同还是不要签了。
第二类是侵犯优先购买权的合同。
优先购买权分为两种：房屋共有人的有限购买权和承租人的有限购买权。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。
如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提出诉讼，宣告购房合同无效。建议购房者在签订合同之前最好先征询一下共有人和承租人的购房意向。
第三类是非法转让的合同。
以下情形属于法律上规定的非法转让：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产，未得到其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
无效购房合同：哪些类型？
律师回答
摘要：购房合同无效的三类情况：产权主体有问题、侵犯优先购买权、非法转让。产权有问题指出卖人非房屋所有人，未得到所有人同意；侵犯优先购买权包括共有人和承租人的有限购买权；非法转让指违反法律规定的转让情形。购房人在签合同前需核实出卖人身份，并征询共有人和承租人意向。若合同无效，相关方可向法院提出诉讼。
延伸阅读
购房合同失效的常见情况
购房合同在特定情况下可能会失效。常见的情况包括：1.双方当事人未满法定年龄或无行为能力，导致合同无效；2.合同内容违反法律强制性规定，例如合同中存在违法违规条款；3.合同存在重大误解、欺诈或胁迫行为，导致合同无效；4.合同违反公序良俗，违背社会公共利益；5.合同缺乏必要的合法要素，如合同形式不符合法律规定等。在这些情况下，购房合同可能被认定为无效，双方当事人的权利和义务将受到影响。因此，在签订购房合同时，双方应当遵守法律规定，确保合同的有效性和合法性。
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结语：购房合同的无效性通常可以归纳为三类。首先，产权主体有问题的合同，即房屋的卖方并非产权所有人，未经产权所有人同意出售房屋或无法提供同意证明书，签订的购房合同即为无效。其次，侵犯优先购买权的合同，包括共有人和承租人的有限购买权。若房屋所有人违反了这些权利，他们有权向法院提起诉讼，宣告购房合同无效。最后，非法转让的合同，包括不符合条件的土地使用权转让、被限制权利的房地产、未经共有人同意的共有房地产等情形。购房者在签订合同前最好咨询共有人和承租人的购房意向。购房合同在特定情况下可能会失效，例如当事人未满法定年龄、合同内容违法违规、存在欺诈行为等。因此，双方应遵守法律规定，确保合同的有效性和合法性。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
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