什么是房屋买卖虚假协议？认定条件有哪些？-法律问答|晖律网

什么是房屋买卖虚假协议？认定条件有哪些？

回答于2024-04-23 阅读（2772）

律师回答

摘要：房屋买卖虚假协议认定条件及处理方法。根据最高法院解释，若卖方故意隐瞒关键信息，导致合同无效或解除，买方可要求退还购房款、赔偿损失，并要求卖方承担不超过已付款项一倍的赔偿责任。处理方法包括向法院主张合同无效或解除、退还款项、赔偿损失。惩罚性赔偿不超过已付款项一倍。律师可提供法律界定和指导，确保按照相关法律规定处理房屋买卖事务。

一、房屋买卖虚假协议认定条件有哪些?
房屋买卖虚假协议认定条件，是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、对于虚假协议的处理方法是什么?
从法律条款的内容看，卖方的欺诈行为应承担的法律责任与解释第八条中规定的，卖方恶意违约应承担的责任基本上一样。
1、买方可以向法院主张房屋买卖合同无效或者解除。卖方实施欺诈行为，致使合同目的无法实现的，此时买方具有法定解除权，可以解除双方的房屋买卖合同，或者请求法院确认房屋买卖合同无效。
2、返还已付购房款及利息，赔偿损失。房屋买卖合同解除或确认无效的，因履行该合同支付给开发商的购房款及利息应当退还。有损失的，还要赔偿因此造成的损失，例如因房价上涨带来的损失。
3、承担不超过已付购房款一倍的赔偿。惩罚性赔偿只适用于卖方因上述三种欺诈行为，导致合同解除或确认无效的情形下适用，并且是不超过已付购房款一倍的赔偿，很多人理解为全部购房款，未付的购房款不在此列，还有就是不超过已付购房款一倍的赔偿是最高限额，至于具体的赔偿数额，则法院可以根据案情，实际确定赔偿标准，理论上赔偿在0%至100%的范围内。
实施合同欺诈的一方当事人，当然要承担相应的法律责任，但是在房屋买卖合同中，对于卖方的欺诈行为进行了列明，明确了更为严厉的法律责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿，主要增加司法实务中的可操作性。对于大多数人来说，买房要倾其所有财力，一旦卖方欺诈，很可能造成买方钱房两空，产生严重的社会影响。
我国法律上明确规定了对于房屋买卖的具体情况，应当严格按照房地产管理部门的相关法律规定来进行处理的，特别是需要按照网签和备案的具体程序办理，如果对相关情况的处理不清楚的，可以聘请律师来进行合法的界定。

延伸阅读

结语：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋买卖虚假协议认定条件包括故意隐瞒没有取得预售许可证明、故意隐瞒已抵押或已出售给第三人的情况。对于虚假协议的处理方法包括向法院主张合同无效或解除、返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。买方应当严格按照相关法律规定处理房屋买卖事务，并可以聘请律师进行合法的界定。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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