因商品房预售预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证明，具备预售许可证，其与买受人签订的预售合同才是有效的，否则，合同有被认定为无效的法律风险。
对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得的商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
根据该条规定，如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提时间是在起诉前取得。
实践中情况要复杂的多，如商品房预售合同签订后，预售许可证被行政部门撤销的，或者在签订商品房预售合同时，开发商持有的预售许可证明已经过期，对于这两种情况，考虑到预售许可是基于行政机关履行行政管理职责的需要，不应因此轻易否定预售合同的效力。
所以为了确定房屋预售合同是否有效，避免不必要的纠纷，建议购房者与出卖者签订房屋预售合同要求对方提供，已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，并进行仔细审核
，核验。
没有预售许可的房屋买卖合同是否合法？
律师回答
摘要：商品房预售合同的有效性取决于开发商是否持有预售许可证明，如果在起诉前取得证明，合同有效。但如果预售许可证被撤销或过期，合同效力存在争议。为避免纠纷，购房者应要求核验预售许可证明的相关文件。
延伸阅读
无预售许可证的房屋买卖合同对买卖双方的法律权益有何影响？
无预售许可证的房屋买卖合同对买卖双方的法律权益有着重要的影响。根据相关法规，房屋销售需要预先获得预售许可证，以确保房屋的合法性和购房者的权益保护。若房屋买卖合同缺乏预售许可证，可能会导致合同的无效性，双方的法律权益受到损害。对于买方而言，他们可能面临无法取得合法产权的风险，可能遭受经济损失。对于卖方而言，他们可能面临违法销售房屋的法律责任，并可能被要求退还买方支付的款项。因此，无预售许可证的房屋买卖合同对买卖双方的法律权益带来严重的影响，需要谨慎对待。
无预售许可证的房屋买卖合同对买卖双方的法律权益有着重要的影响。根据相关法规，房屋销售需要预先获得预售许可证，以确保房屋的合法性和购房者的权益保护。若房屋买卖合同缺乏预售许可证，可能会导致合同的无效性，双方的法律权益受到损害。对于买方而言，他们可能面临无法取得合法产权的风险，可能遭受经济损失。对于卖方而言，他们可能面临违法销售房屋的法律责任，并可能被要求退还买方支付的款项。因此，无预售许可证的房屋买卖合同对买卖双方的法律权益带来严重的影响，需要谨慎对待。
结语：房屋买卖合同中的预售许可证是确保合同有效性和买卖双方权益保护的重要因素。根据相关法规，未持有预售许可证的合同可能被认定为无效，从而导致法律风险和经济损失。为避免纠纷，建议购房者在签订合同时，要求出卖方提供并核验预售许可证明文件。对于房屋买卖双方而言，无预售许可证的合同可能导致合法权益受损，买方可能无法取得产权，卖方可能面临法律责任和退款要求。因此，对待无预售许可证的房屋买卖合同应谨慎处理。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
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