怎样鉴别物业管理企业的优劣-法律问答|晖律网

鉴别一个物业管理企业的优劣，应当考虑以下几个方面：
1，人员素质物业管理企业管理工作主要是通过对业主和非业主的物业使用人的服务来实现对物业的管理，因此管理者和损伤塲素质显得十分重要。考查物业管理公司人员素质，主要从以下两个方面来把握：
(1)专业人员配备情况。即，是否有足够的合格专业技术人员，包括建筑工程类技术人员、机电类工程技术人员、财务会计及物业管理专业人员。
(2)工作人员形象及其工作态度。
2，物业管理公司的社会信誉主要考察以下几方面：有无投诉记录情况;所管理住宅小区是否被评为“全国优秀管理住宅小区”或“省级优秀管理住宅小区”等;所管理的出租的商贸桉宇的租金和出租率是否高于同类楼宇的同期水平。
(3)收费是否合理即，是否按照物价管理部门所批准的收费标准收取合理的费用;
(4)已往的管理质量即，应对物业管理公司正在管理和已往管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。
一、物业管理费的收缴和追讨
收费通知单每月要及时送达业主（或用户）的手中，并由业主（或用户）签收。为了节省人力，可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单，每月费用通知单示例见表3－4－18。
当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是：
1．一般性追讨
当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主（或用户）发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主（或用户），并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二个月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务（停止水电供应等）。如果业主（或用户）经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同有关清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。
2．区别性追讨
物业管理公司对拖欠费用的业主（或用户）要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门（有时物业管理公司的总经理也要亲自去），进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。

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