本文旨在概述二手房交易流程，该流程可分为一次性付款和按揭贷款两种操作方式。
由于二手房的交易流程较为繁杂，大多数购买者对交易环节并不了解，造成了许多不必要的麻烦、失误，甚至产生了一些风险。因此，二手房购买者一定要摸清各种二手房的交易流程，方能做到有的放矢、有备无患。
目前，不同地区的二手房买卖交易流程也是不一样的。根据二手房的抵押状况及买方的付款方式可以将二手房交易分为一次性全额付款和抵押贷款两种形式，其中这两种形式又分别有房屋已设定抵押和房屋未设定抵押两种情形，以下就对这几种情况进行详述。
二、一次性付款操作
一次性全额付款又分房屋未设定抵押和房屋设定抵押两种情况。
(一)房屋未设定抵押
二手房买卖时，买房人一次性全额付款，且房屋未设定抵押的交易流程。
图4-1二手房买卖流程简单示意图
目前，不同地区的二手房买卖交易流程也是不一样的。根据二手房的抵押状况及买方的付款方式可以将二手房交易分为一次性全额付款和抵押贷款两种形式，其中这两种形式又分别有房屋已设定抵押和房屋未设定抵押两种情形，以下就对这几种情况进行详述。
二、一次性付款操作
一次性全额付款又分房屋未设定抵押和房屋设定抵押两种情况。
(一)房屋未设定抵押
二手房买卖时，买房人一次性全额付款，且房屋未设定抵押的交易流程。
图4-1二手房买卖流程简单示意图
买卖双方签订《买卖合同》——是否通过专用账户划转交易结算资金
否的话：买卖双方签署《存量房交易结算自行划转声明》——买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续
是的话：买卖双方、保证机构签订《划转协协》——买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内——银行向买房人开具交存凭证——保证机构向买房人
开具资金托管凭证
1.二手房上市办理
个人要出售手中的二手房，首先要取得房屋上市交易资格，不同权属性质的房屋，其上市条件也不一样，主要有以下几种。
(1)普通已购公有住房
√以成本价从房管局、单位购买的已购公房，无特殊约定可直接上市交易。
√以标准价或优惠价从房管局、单位购买的公房，须在补足成本价后，方可上市交易。
(2)使用权房屋
√公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。
√在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》，并由单位出具工龄证明和职级证明。
√售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入计算机，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。
√购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行进行付款。
√付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。
√持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。
小提示
使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。
二手房买卖时，买房人一次性全额付款且房屋已设定抵押的交易流程如图4.3所示。
1.二手房上市办理
对于已设定了抵押的房屋除了需还清银行欠款外，其他上市办理条件与房屋未设定抵押程序相同。
2.买卖双方签约
买卖合同的签订流程与房屋未设定抵押相同。只是若通过经纪公司买房，需要与设立专用账户的房地产经纪机构或交易保证机构签订《××市存量房交易结算资金划转协议》(以下简称划转协议)。划转协议签订之日起一个工作日内，保证机构应持划转协议及其他材料到专用账户开户银行(以下简称开户行)为买卖双方设立个人存款账户(买卖双方也可提供现有账号)。开户行应建立买卖双方个人账户与专用账户之间的账户联系，确保交易结算资金在买卖双方个人账户与专用账户之间封闭流转。
3.买房人缴款
买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内(除买卖双方在划转协议内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部首付房款均应通过专用账户进行划转)，开户行向买房人开具交存凭证。
小提示
开户行向买房人开具《存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证》(以下简称交存凭证)，买房人持买卖合同、划转协议及交存凭证向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人直接收取定金的，还应提供收款凭证。
4.偿还银行欠款并办理抵押注销手续
已设定抵押的房屋进行交易前应先行办理抵押注销手续。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在划转协议中选择不同的抵押注销途径。
(1)若三方均同意授权，保证机构可将专用账户下的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续。
(2)若买房人不同意将其交存的交易结算资金用于办理抵押注销手续，卖房人应寻求担保或通过其他途径办理。
5.办理权属转移
三方约定按上述第一种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，保证机构可代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申办转移登记手续，买房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续;三方约定按上述第二种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，买卖双方可持相关材料自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续。
(1)完税
买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。
(2)办理过户登记
双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。
小提示
2008年12月22日，国务院办公厅下发《国办发布关于促进房产市场健康发展若干意见》，其中第二条进一步鼓励普通商品住房消费：(五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。
6.买方领取房屋所有权证
办完上述手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证(目前暂不发《国有土地使用证》，只在《房屋所有权证》上注明土地使用权出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章)，同时房屋权属登记部门向卖房人发放办结单。
7.放款给卖房人
保证机构根据卖房人手中的办结单，通知银行将专用账户内资金划转给卖房人。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因为产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交割完毕后结清。
8.物业交割
对于物业的交割，其处理程序和方法与房屋未设定抵押相同。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。