每次和大家聊到日本房产，经常能听到就是——日本房产税真的高。
真的是这样吗?那在日本买房的过程中还有哪些需要注意的事项呢?
今天就来聊一聊，大家在日本房产认知中的一些误区。
01日本房产税真的很高吗?首先，日本房产税包含固定资产税加上都市计划税，两者合称固都税。
日本房产税属于普税，也就是说不管你拥有多少套房，是自住还是投资，是商业用地还是工业用地，土地和房产的持有者每年都要缴纳这笔钱。
而且日本房产是永久产权，所以从你拥有它的第一天开始，房产税就需要无限期地世世代代缴纳下去。
那事实真是如此吗?
其实，这1.7%的税率，针对的并不是房产的市场价格，而是日本政府估算的土地房屋价格，也可以理解为日本版的政府指导价。
这个价格会根据地价的波动而波动，每三年需重新测算一次，一般在市场价的70%左右浮动。
这样算下来，差不多在1.19%左右，但这就是最终的税率了吗?
并不是。
如果你自住的土地面积只要不超过200m2，那么土地评估价就会给你个优惠，只征收1/6。
要知道，在日本土地面积超过200m2的房产是非常少见的。
另外，实际征收的房产税的金额还会根据的房屋的年龄、折旧以及所属的行政区域优惠补贴等等因素而调整。
计算起来非常复杂，为了让大家有个直观的理解，举个例子:
老王在东京有套房子，目前市场价为6500万日元，那么他每年需要缴纳的房产税大概在15万日元左右。这样算下来，年税率为0.23%。
所以，在东京，如果公寓的话，实际的房产税年税率在0.2%-0.3%之间;如果是独门独户、占地面积比较大的一户建，那么年税率在0.3%-0.35%之间。总的算下来，日本的房产税要比我们想象中低得多。
02年中年末买房就可以不交固都税吗?固都税的缴纳一般是在年初，政府会将纳税通知书寄送到纳税义务人的手里，就是由当年1月1日持有房产的所有者来缴纳税费。
那如果我在年中年末买房，是不是今年的房产税就由卖方出了?
也不是。
在实际的房产交易的过程中，买卖尾款会进行精算，其中包括固都税、管理修缮费、租金等部分。以所有权转移日为基准，以天数来计算。
例如5月15号进行过户变更所有权，那么从当天起到年末的固都税应由买家承担，以尾款的形式付给卖家。
03表面回报率等于实际回报吗?房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%
这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。
而实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
在日本买房，不论投资还是自住，都不能盲目。
