认定房屋租赁合同的效力有以下几个方面：
1、确定房屋租赁合同主体是否符合规定；
2、房屋是否被法律法规禁止出租；
3、房屋租赁合同内容是否合法；
4、确定房屋租赁是否已登记备案。
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、非法查封；
3、权属有争议的；
4、已抵押，未经抵押权人同意；
5、属于违法建筑的；
6、有关法律法规禁止出租的其他情形。
合同租赁效力认定原则
律师回答
摘要：房屋租赁合同效力的认定主要涉及合同主体规定、法律限制、合法内容和备案登记等方面。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，禁止出租的房屋包括未取得所有权证、非法查封、权属有争议、未经抵押权人同意的抵押房屋、违法建筑以及其他法律法规禁止出租的情形。
延伸阅读
合同租赁效力认定的实践问题与解决方案
合同租赁效力认定的实践问题主要涉及合同条款的解释与适用、租赁物的交付与接收、违约责任的界定等方面。在实践中，常见问题包括合同条款模糊不清、租赁物状况争议、租赁期限变更等。解决方案可以通过明确合同条款，遵循合同约定的程序与要求，及时沟通与协商解决争议。此外，相关法律法规的准确理解与适用也是解决问题的关键。律师可以提供专业意见，帮助当事人理清权利义务关系，寻求合法合理的解决方案，维护合同租赁双方的合法权益。
合同租赁效力认定的实践问题主要涉及合同条款的解释与适用、租赁物的交付与接收、违约责任的界定等方面。在实践中，常见问题包括合同条款模糊不清、租赁物状况争议、租赁期限变更等。解决方案可以通过明确合同条款，遵循合同约定的程序与要求，及时沟通与协商解决争议。此外，相关法律法规的准确理解与适用也是解决问题的关键。律师可以提供专业意见，帮助当事人理清权利义务关系，寻求合法合理的解决方案，维护合同租赁双方的合法权益。
结语：根据以上要点，认定房屋租赁合同的效力主要涉及主体资格、法律限制、合法内容以及备案情况等。根据相关法律法规，禁止出租的情形包括未取得所有权证、非法查封、权属争议、未经抵押权人同意的抵押房屋、违法建筑等。合同租赁效力认定的实践问题涉及合同条款解释、物品交付与接收、违约责任界定等。解决方案可通过明确合同条款、沟通与协商解决争议，并准确理解适用相关法律法规。律师可提供专业意见，维护合同租赁双方的合法权益。
法律依据
《城市房屋租赁管理办法》
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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