房屋腾退与解除租赁合同流程是怎样的？-法律问答|晖律网

房屋腾退与解除租赁合同流程是怎样的？

回答于2024-05-01 阅读（2332）

律师回答

摘要：本文介绍了房屋租赁合同解除的方式，分析了在签约阶段和履行阶段如何设计相关条款以避免承租人违约解除合同。在解约阶段，出租人可以发送解除合同通知书或诉讼或仲裁直接解除或确认解除合同。在清退阶段，出租人可以采取公力救济或自力救济方式进行房屋的清退。

房屋租赁合同的解除，不能仅通过通知解决。出租人应当自签约阶段、履行阶段即应做好相关条款的设计，做到未雨绸缪。
一、租赁合同之签约阶段
在合同条款设计时，对承租人违约、解除合同、清退房屋即可以事先做出在承租人违约的情况下解除合同的约定。
1、明确约定：无论是否经出租人同意，承租人对出租房屋予以装饰装修的，在承租人违约、出租人依约定解除合同的情况下，承租人应当在解除合同通知书送达之日起十日内拆除，逾期不拆的，视为承租人放弃装饰装修残值的权利，出租人有权予以拆除，并有权要求承租人补偿因拆除而支出的费用。在承租人尚未支付拆除费用的情况下，出租人有权予以利用，该利用无需向承租人支付补偿费用。
2、拖欠租金、物业费、水电费等达到一定期限，出租方催要，要求承租人在合理期限内支付，承租人未予支付的，出租人有权解除合同。
3、承租人对于出租人提出的合同解除有异议的，应当在收到解除合同通知之日起五日内提出。
4、在解除合同通知书到达承租人后，承租人不按照解除合同通知给定的期限腾房的，出租人有权采用停水停电等方式，要求承租人腾退房屋。
5、在解除合同通知到达承租人后，承租人未自行退场的，出租人有权自行清退房屋。
6、在清退房屋时，出租人有权聘请公证机构，对清退过程予以公证(一些公证处对此有规定：未经合同事先约定，公证处不会对清理房屋的过程进行公证)。
7、订立合同时，聘请公证处予以公证。
二、房屋租赁合同之履行阶段
1、催缴通知书。
在承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，及时发送催缴通知书，要求承租人在合理期限内支付，并告知其不履行合同义务的法律后果。
2、发律师函。
发送催缴通知书仍拒付租金的，可委托律师发送律师函。
三、房屋租赁合同之解约阶段
1、通知解除合同。
发送解除合同通知书，自解除合同通知书到达对方时房屋租赁合同解除。
2、诉讼或仲裁直接解除或者确认解除。
(1)诉讼或仲裁解除合同
出租人可以不发送解除合同通知书，可以根据合同中约定的合同争议条款或事后达成的仲裁协议，直接向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。
(2)诉讼或仲裁确认解除合同。
如解除合同通知书到达对方，对方没有在合同约定或法律规定的异议期内提出异议，也拒不腾房的，出租人可以自行清退，也可以诉讼或仲裁确认解除合同效力，要求腾退房屋，支付未付租金，并赔偿经济损失，承担其他违约责任等。
在解除合同通知书到达承租人后，承租人在合同约定或法律规定的异议期内提出异议，并向人民法院起诉的，出租人可要求确认解除合同效力，要求承租人腾退房屋，支付未付租金，并赔偿经济损失，承担其他违约责任等。
四、房屋租赁合同解除之清退阶段
在合同解除后，承租人继续强占出租房屋，拒绝腾退。对此，可以区别情况，采取不同措施予以清退，腾空房屋。
1、公力救济——法院强制执行
如已经法院审理或仲裁机构裁决，出租人可以就生效的法律文书，向法院申请强制执行。程序如下:
持生效法律文书及强制执行申请书法院立案——法院送达执行通知书——执行约谈——强制清理。
2、自力救济——自行清理
对于合同已经解除，承租人拒不交付房屋的情况，出租人可考虑自力救济。
(1)发出书面通知，告知其规定的时间内搬出，逾期将采取措施。
(2)通知规定的腾房期限届满，承租人仍不腾房的，出租人可考虑停水、停电、停气(应慎重考虑采用本方式，可能会有侵权之虞，还可能会引起上访事件)。
(3)强制清退。聘请公证处对清理现场全程公证。公证处对清理行为进行公证一般要求满足以下条件：
①租赁合同签订经公证处公证;
②清理条款中有公证腾房的约定。
(4)聘请开锁公司人员开锁、录像公司全程录像，开发公司、招商公司、物业公司、保安公司相关人员到场，并分别在清退房屋表上签字盖章。将清退房间内的物品在上述人员的见证下，打包封存。
(5)在清退过程中，协调好公安派出所、保安公司等单位，预防冲突或意外事件的发生。

延伸阅读

房屋租赁合同解除的法律程序可以根据双方当事人的协议或者法律规定进行。如果租赁合同期满，双方没有达成续租协议，租赁合同即行终止。但如果租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物，出租人应当书面通知承租人继续租赁的时间和条件。如果承租人逾期不明确表示意见，则视为承租人同意继续租赁。另外，如果租赁合同中规定了租赁物在租赁期间内发生故障或者出现其他问题，出租人应当及时通知承租人并采取必要的维修措施。如果承租人未在合理期限内通知出租人并要求维修，则视为承租人放弃维修请求。房屋租赁合同解除后，原租赁合同的权利和义务即行终止。

结语：房屋租赁合同的解除不能仅通过通知解决，出租人应事先做好相关条款的设计，做到未雨绸缪。在合同条款设计时，对承租人违约、解除合同、清退房屋可以事先做出约定。在合同解除后，承租人继续强占出租房屋，拒绝腾退时，出租人可以采取公力救济或自力救济的方式予以清退。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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