法律分析：一、合同签订后未实际履行怎么处理
根据《民法典》的规定，全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除有法律上或事实上不能履行、涉讼房屋不适用于强制履行或者履行费用过高、一方在合理期限内未要求履行等三种情况，双方应继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，可以要求赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给守约方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
1、双方能协商确定的，从其约定;
2、双方不能协商确定的，可以向法院起诉，法院一般会按照以下原则确定损失：
(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。关于损失的时间点，实践中法院会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。但守约方的最终损失应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
二、相关法律知识
买卖双方签订房屋买卖合同后，如在履行合同过程中一方出现违约情形，另一方根据合同约定主张违约金，若以约定的违约金过高或过低为由请求减少或增加的，如何认定?
在房屋买卖过程中，买卖双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，有约定的原则上从其约定。
如果一方认为违约金过高要求降低的，法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。实践中，一般会以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。如果一方以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，则应当以违约造成的损失确定违约金数额。
法律依据：《民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。但应注意定金和订金的区别。
