房屋买卖合同违约责任免责事由为不可抗力。不可抗力是指自然因素、政府行为、公众行为等不能预见、不能避免并不能克服等客观情况。根据相关法律规定，合同当事人因不可抗力不能履行民事义务的，可以部分或者全部免除责任。
一、合同违约的免责事由有几种
免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。
民法典上的免责事由又分：法定免责事由和约定免责事由。
1、法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力；
根据我国法律的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的要件为：
（1）不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断；
（2）不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了最大努力，也不能防止或避免事件的发生；
（3）不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量；
（4）客观情况，即外在于当事人的行为的客观现象（包括第三人的行为）。
二、不可抗力及违约责任的免除有哪些内容
根据《民法典》第一百八十条【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《民法典》第八百三十二条【运输过程中货物毁损、灭失的责任承担】承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担赔偿责任。但是，承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担赔偿责任。
三、违约责任的免责事由包括哪些
违约责任的免责事由包括法定免责事由和约定免责事由。
一，法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，常见的不可抗力有：
1、自然灾害。
2、政府行为。
3、社会异常现象。
二，约定免责事由是指当事人约定的免责条款。免责条款无效的一般情形包括：
(1)一方以欺诈、胁迫手段将免责条款订入合同，损害国家利益的；
(2)双方当事人恶意串通，免责条款损害国家、集体、第三人利益的；
(3)免责条款损害社会公共利益的；
(4)免责条款违反法律、法规强制性规定的；
(5)免除故意或者重大过失所生责任的条款无效；
(6)免除根本性违约所生责任的条款无效。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百八十条
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
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