商品房网签备案与预告登记是一样的吗？-法律问答|晖律网

商品房网签备案与预告登记是一样的吗？

回答于2024-05-06 阅读（258）

律师回答

摘要：本文介绍了商品房的网签备案和预告登记的区别及相应的法律依据。网签是指开发商或中介单位与交易方签订房屋买卖合同,并在网上进行公布的行为。预告登记是指卖方在房屋买卖合同签订之前将其房屋权利转移给买方,并办理预告登记的行为。备案是开发商在取得《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与买家签订《商品房买卖合同》之日起30日内,向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。预告登记的

一、商品房的网签备案和预告登记有何区别？
它们是有所不同的。网签是指开发商或中介单位利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为。用户可以通过网签号在网上查询房屋交易的历史进度。而预告登记是指在房屋买卖合同签订之前，卖方将其房屋权利转移给买方，并办理预告登记的行为。预告登记后，买方可以通过预告登记号查询房屋的交易历史进度。备案是开发商在取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与买家签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由开发商向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定，一二手房都可以进行网签。
二、商品房网签备案的法律依据。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。备案一般是一手房进行备案。
《民法典物权编》（自2021年1月1日起实施）第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。值得购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者本能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将会失效。
对于房屋交易的具体法规在法律上有相关多的限制，主要目的在于防止发现房屋交易的一房多卖的情况，相关情况是需要由房地产管理部门根据实际的房屋交易情况来认定的，特别是对于存在违法行为的，还需要追究相关人员的法律责任。

延伸阅读

网签备案和预告登记是两种不同的不动产登记方式，它们在不动产交易过程中起着重要的作用。网签备案是指在不动产买卖、租赁等交易中，卖方和买方通过互联网进行房屋交易，并通过不动产登记中心进行备案的行为。而预告登记则是指在不动产买卖、租赁等交易中，卖方和买方通过中介机构进行房屋交易，并通过不动产登记中心进行预告登记的行为。

从定义上看，网签备案和预告登记的区别主要表现在以下几个方面：首先，网签备案是一种不动产登记方式，而预告登记则是一种中介服务方式；其次，网签备案的目的是为了进行不动产登记，而预告登记的目的是为了进行房屋交易；最后，网签备案是由不动产登记中心进行具体操作，而预告登记则是由中介机构进行操作。

在实际操作中，网签备案和预告登记都具有其独特的优势和劣势。网签备案的优点在于操作简单、效率高，而且备案信息可以在不动产登记中心进行查询，方便后续操作；缺点在于备案信息可能存在不准确的情况，而且备案结果不能作为对抗第三人的证据。预告登记的优点在于可以有效避免不动产交易中可能出现的问题，而且可以作为对抗第三人的证据；缺点在于操作复杂、效率低，而且中介机构的信誉和服务质量参差不齐。

因此，在不动产交易中，当事人可以根据自己的需求和实际情况选择网签备案或预告登记。如果当事人想要尽快完成不动产交易，可以选择进行网签备案；如果当事人更加注重不动产交易的安全性，可以选择进行预告登记。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

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