办理房屋租赁合同登记备案证明是中介的义务有哪些

律师回答

中介机构有代办登记备案的义务,违者将面临最高3万元的罚款。同时,在今年5月最新出台的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》中,也明确提到凡通过房地产经纪机构订立租赁合同的,应当由该经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
一、广州租售同权的政策是什么?
1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)
2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。(广州住房公积金管理中心牵头)
3、保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(市住房城乡建设委牵头)
4、落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。
二、上海居住证办理流程
办理流程:
上海居住证办理,需要经过4个步骤:
房屋租赁合同网签—>房屋租赁备案登记—>居住登记——>领取居住证;
(一)、房屋租赁合同网签
2018年7月1日起,上海全面实施住房租赁合同网签备案制度,租赁当事人需到房产交易中心办理网签合同,才可办理后续的房屋租赁合同备案等手续。
办理材料:
1.房产产权证原件复印件一份
2.产权证上所有产权人身份证原件复印件各一份
3.所有承租人的身份证原件复印件各一份
办理地点:
住房租赁合同网签,在各区房地产交易中心办理。
办理流程:
1.房东和承租人,携带以上材料到各区住房租赁服务中心,叫号办理住房租赁网签业务;
2.在房产交易中心,领表填写《住房租赁合同网签申请书》;
3.被叫到号后,出租人和承租人共同到柜台提交资料和申请书。
4.办理工作人员核验无误,出具《住房租赁合同网签业务回执》完成网签。
注意事项:
1、产权人方必须来一人、承租方必须來一人,其余无法到场的请填写委托书;
2、如租的是中介代理的房产(自如公寓等)可由中介代为办理相关手续;
(二)、办理房屋租赁备案登记
办理完成租赁合同网签后,出租方与承租方(需各方到场1人)需共同到社区事务受理中心,办理房屋租赁备案登记业务。此环节最重要的是,协调房东一起办理,建议在租房时提前和房东做沟通。酒店式公寓类型的房产因产证不合规无法办理居住证。
办理材料:
1、出租人(房东):房产证所有产权人身份证原件与复印件各1份;房产证原件与复印件1份;
2、承租人(房客):身份证原件与复印件1份;
3、住房租赁网签合同原件1份;
办理流程:
1.到社区事务受理服务中心,叫号排队办理综合业务(房屋租赁备案);
2.排到号后,提交办理材料和申请人身份证件。
3.工作人员引导现场填写《房屋租赁备案申请表》;
4.
现场录入申请信息,出具《上海市居住房屋租赁合同备案通知书》完成备案;
(三)、办理居住登记
2018年新政策执行后,新办居住证,无法立刻拿证,只能办理居住登记。登记满半年后,凭《居住登记凭证》正式领取上海市居住证。
所需材料:
申请人身份证复印件1份(验原件)
在上海合法居住证明(以下4选1)
(1)自住房,提供房产证复印件1份;
(2)租赁房,提供房屋租赁备案通知书复印件1;
(3)集体宿舍,提供单位证明1份;
(4)近亲投宿,提供房产证+亲属关系证明;
办理方式:
准备好办理资料,排号办理卡证业务(居住登记);
排到号后,提交办理材料并出示申请人身份证原件;
首次办理需要拍照,工作人员会引导到现场拍摄。
拍照完成后,工作人员录入申请人信息,并打印给申请人确认签字;
申请信息确认无误后,现场出具《居住登记凭证》完成办理;
(四)、办理上海市居住证
登记满半年后,凭《居住登记凭证》和本人身份证明,正式领取上海市居住。
所需材料:
申请人身份证原件;
《居住登记凭证》原件。
办理方式:
登记满半年后,到社区事务受理中心,排号办理卡证业务(办理居住证);
排到号后,提交《居住登记凭证》出示本人身份证;
核定无误,现场下发上海市居住证;
对于已持有上海居住证的居民,需要在居住证到期前的30天内,办理签注(续办)。居住证超过有效期,则按照新办处理,只可领取居住登记,半年后拿证,且之前居住证时长清零,需重新累积。
三、找中介租房需要注意哪些细节问题
1、搜索寻找在房源网上,按你的需要寻找合适的房源;
2、了解详情找到基本符合要求的房源后,你可以通过电话、QQ、E-mail等联系方式向发布房源的经纪人详细了解情况。
3、约定看房对了解到的情况基本满意后,你可向经纪人提出代为联系出租方,约定时间亲临现场察看;
4、现场看房按约定的时间和地点,到出租房地产实地考察;
5、细节洽商在陪同看房过程中或看完房以后,你可以就出租房地产的具体细节问题(含租金、付款方式、押金数额、合同期限等),当面或通过经纪人向出租方提出合理的要求,由经纪人协助双方平衡解决;
6、签约成交一切租赁细节问题谈妥后,即可由经纪人出面约请双方当事人,签订《房地产租赁合同》。签约前,双方应备齐房产证、身份证等证明文件;
7、交付验收按已签好的《房地产租赁合同》的约定,租赁当事双方应对水、电、气等计量度数抄录于《合同》上,并查验设施、设备、装修等情况。完毕,租赁方正式从出租方手中接受出租的房地产。
二、找中介租房应注意哪些问题
1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构,可以在网上或者到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用情况,并认真查证其是否具备相应的资质,通过有租房经验的人了解公众对该中介机构的评价。
2、不要过于依赖房产中介公司,切勿轻信房产中介人员的信口雌黄,一定要实地考察房屋环境以及相关的配套设施,做到自己心中有数,眼中有数。
3、要搞清楚所租房屋是与房东签订合同,直接与房东发生租赁关系;还是与中介签定房屋租赁合同,不与房东直接发生关系。
4、签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印,或委托书。最重要的一点,必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”,合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。因为有可能中介只是把房屋承租下来,并没有告知原房东自己要溢价转租。原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租,势必会要求收回房屋。这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效,消费者最后只能先搬家再去追究中介的责任。
5、如果双方有约定定金的,注意不要书写错误为“订金”,两者的法律意义是完全不同的,定金是有特定的法律含义的,给付定金的一方违约的,不能要回定金,而收受定金的一方违约的,则须双倍退还定金。

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