房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售,称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的第三种营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。
1、间接营销渠道优点
(1)有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才,便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
(2)有利于发展商集中精力,缓解人力、物力、财力的不足,重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
(1)我国目前的房地产中间商良莠不齐,专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑,放手让他们代理销售,会对房地产商品的营销带来很大的危害。
(2)如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平,在这种情况下发展商支付的销售费用会得不偿失。发展商支付给代理商的销售费用如佣金,希望代理商能取得较高的销售业绩,这样即使利润分流也理所当然。
一、法定解除是否优于合同约定
约定解除在实务中比较普遍,例如,一份《商品房代理销售合同》约定了两项解除条件,第一项是销售代理商销售策划代理权不得转让,否则,房地产开发商有权解除该销售代理合同;第二项是如果销售代理商服务不到位,房地产开发商有权责令销售代理商整改,如果几次整改后仍未被房地产发展商认可,则房地产开发商有权解除该合同。后因种种原因,房地产开发商于2002年8月22日发函给销售代理商,依据《民法典》的规定,主张解除《商品房代理销售合同》。销售代理商则认为,合同约定的两项解除条件合法有效,且已经排斥了法定解除条件的适用,因为按照意思自治原则的要求,当事人的约定处于优先的地位。鉴于两项约定的解除条件均未成就,即涉案合同中没有产生解除权,房地产发展商无权解除合同。这是约定解除条件排斥法定解除条件说。
与此相对的是法定解除条件大于约定解除条件说,即任何时候法定解除条件都可以适用,否则,法律规定解除条件便失去了意义。意思自治原则不是至高无上的,而是受到公序良俗原则等强制性规定限制的。
认为在约定的解除条件已经涵盖了全部解除条件的情况下,只要这些约定不违反法律、行政法规的强制性规范,约定的解除条件成就,法定解除条件就不再适用,这是奉行意思自治原则的当然结论。在约定的解除条件没有涵盖全部解除条件的情况下,在未涵盖的领域,法定解除条件仍有其适用余地,这是法律行为调整模式和法定调整模式相互衔接配合的当然要求,是法定解除制度的目的的表现。上述案件不存在销售代理商转让代理权的事实,故约定的第一项解除条件未成就,政府主管部门未完全批准调整方案,销售代理商对此没有整改的可能、余地,故约定的第二项解除条件也没有成就。既然如此,当事人完全有权援引法定的解除条件,主张解除合同。