购房者在购买新房后,尤其是第一次购买新房时,最为关注的问题之一是延期交房以及房屋被两个业主共同购买的情况。在售楼处，开发商售楼小姐一本正经的跟你保证准时交房，可是即使这样也会出现延期交房的情况。那么什么实延期交房，延期的“期"又应该从何算起呢?
什么是延期交房，延期交房的认定
(一)交房是指对房屋的转移占有。
对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”
所以原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但是由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。
房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
(二)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件。
交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。
在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。
开发商延期交房如何认定
律师回答
摘要：本文探讨了购房者在购买新房时最为关注的问题之一是延期交房以及房屋被两个业主共同购买的情况。文章指出,即使开发商售楼小姐保证准时交房,延期交房的情况仍然有可能发生。对于延期交房,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定,交付房屋的转移占有视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买
延伸阅读
延期交房认定标准是什么？
根据我国《商品房销售管理办法》的规定，延期交房是指房地产开发企业未能按照合同约定的日期交付商品房的行为。对于延期交房，房地产开发企业需要承担相应的法律责任。那么，延期交房认定标准是什么呢？
根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，房地产开发企业应当自商品房交付之日起30日内，向购房人交付商品房。如果房地产开发企业未能按照前款规定期限交付商品房，则可以认定为延期交房。
同时，根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，延期交房时，房地产开发企业应当承担以下责任：
1. 承担购房人因此遭受的损失；
2. 承担所支付的商品房预订款或者房价款利息、违约金等；
3. 承担按照购房人要求承担的违约责任。
因此，延期交房认定标准是：房地产开发企业未能按照合同约定的日期交付商品房，则可以认定为延期交房。对于延期交房，房地产开发企业需要承担相应的法律责任。
根据我国《商品房销售管理办法》的规定，延期交房是指房地产开发企业未能按照合同约定的日期交付商品房的行为。对于延期交房，房地产开发企业需要承担相应的法律责任。那么，延期交房认定标准是什么呢？
根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，房地产开发企业应当自商品房交付之日起30日内，向购房人交付商品房。如果房地产开发企业未能按照前款规定期限交付商品房，则可以认定为延期交房。
同时，根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，延期交房时，房地产开发企业应当承担以下责任：
1. 承担购房人因此遭受的损失；
2. 承担所支付的商品房预订款或者房价款利息、违约金等；
3. 承担按照购房人要求承担的违约责任。
因此，延期交房认定标准是：房地产开发企业未能按照合同约定的日期交付商品房，则可以认定为延期交房。对于延期交房，房地产开发企业需要承担相应的法律责任。
结语：购房者在购买新房时,延期交房和房屋被两个业主共同购买的情况是常见的问题。虽然开发商售楼小姐保证准时交房,但延期交房的情况仍然可能发生。对于延期交房,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定,房屋的交付仅意味着对房屋的移转占有,而房屋的转移占有以产权过户登记为要件。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。同时,交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件,主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。如果房屋未达到交付使用条件,出卖人应承担违约责任。
法律依据
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
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