抵押物出租是否影响抵押权？-法律问答|晖律网

抵押物出租是否影响抵押权？

回答于2024-04-14 阅读（54）

律师回答

摘要：本文探讨了抵押权人与抵押物出租之间的关系及其影响。抵押物出租可能会对抵押权产生一定的影响,因此抵押权人需要根据具体情况来进行分析,并在必要时采取相应的措施来解决问题。在抵押权存续期间,如果抵押人与承租人约定的租赁期限在主债务履行期内,或者双方明确约定,租赁合同在他人实现抵押权时自动终止,此时租赁关系的存在能够增加抵押人的积极财产,增强其清偿能力,抵押权人无需干涉抵押人的出租行为。在实现抵押权时,抵

对于抵押权人而言,需要根据具体情况来进行分析,以便最大限度地维护自身的合法权益。抵押物出租可能会对抵押权产生一定的影响,因此需要仔细评估其影响程度,并在必要时采取相应的措施来解决问题。
其一，在抵押权存续期间，如果抵押人与承租人约定的租赁期限在主债务履行期内，或者双方明确约定，租赁合同在他人实现抵押权时自动终止，此时租赁关系的存在能够增加抵押人的积极财产，增强其清偿能力，对于抵押权人有利，因此，无需干涉抵押人的出租行为。
其二，在实现抵押权时，抵押物上仍存在第三人的租赁权的，此时又可以细化为三种不同的情形加以区别对待：
第一，抵押人经过审查，认为抵押物上的租赁关系更加有利可图，可以表示同意承租人继续租赁抵押物，如此就不需要限制抵押人的租赁行为，租赁合同也将继续有效。
第二，抵押人经过审查，认为租赁关系的存续会对抵押权产生限制，而且该抵押权经过了合法的登记，产生公示的效果，那么可以依据《民法典》规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主张租赁合同无效。
第三，抵押人不希望抵押物上存在租赁关系，但是其抵押权又未经过登记，比如动产抵押权，如果承租人是恶意的，应当认为该租赁合同对抵押权不产生拘束力，抵押人也可以主张合同无效;如果承租人是善意的，根据《民法典》规定也强调了在后成立的租赁关系不能对抗已经登记的抵押权，因此，这种情况下的租赁关系受到法律保护，抵押人不能主张租赁合同效力存疑。
二、抵押物出租需经抵押权人同意吗
抵押物出租不需要抵押权人同意。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
一般登记机构要告知现在办理抵押的债权人，他现在只能作为第二顺位的抵押权人。
三、抵押权与租赁权那个优先
抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，而租赁权是追求标的物的使用价值，同时又移转占有。两种权利之间的关系，有以下两种情形：
（一）抵押权的设立先于租赁权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
（二）租赁权的设立先于抵押权。当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效。从本质上讲，该抵押权并无优先于所有权的效力，这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。
对此，我国《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同理类推，抵押作为物权行为也应当适用该规定。

法律依据

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08)\t第六十五条\t抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08)\t第六十六条\t抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释(2020-12-31)\t第六十五条\t在融资租赁合同中，承租人未按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付，出租人请求承租人支付全部剩余租金，并以拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿的，人民法院应予支持；当事人请求参照民事诉讼法“实现担保物权案件”的有关规定，以拍卖、变卖租赁物所得价款支付租金的，人民法院应予准许。
出租人请求解除融资租赁合同并收回租赁物，承租人以抗辩或者反诉的方式主张返还租赁物价值超过欠付租金以及其他费用的，人民法院应当一并处理。当事人对租赁物的价值有争议的，应当按照下列规则确定租赁物的价值：
（一）融资租赁合同有约定的，按照其约定；
（二）融资租赁合同未约定或者约定不明的，根据约定的租赁物折旧以及合同到期后租赁物的残值来确定；
（三）根据前两项规定的方法仍然难以确定，或者当事人认为根据前两项规定的方法确定的价值严重偏离租赁物实际价值的，根据当事人的申请委托有资质的机构评估。

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