购房合同违约责任如何界定与处理？-法律问答|晖律网

购房合同违约责任如何界定与处理？

回答于2024-04-11 阅读（228）

律师回答

摘要：购房合同毁约需支付违约金，应以合同约定为准。违约金应补偿违约方的经济损失，超过损失30%可适当减少，低于损失应增加。对于二手房卖家违约，可要求拒签居间协议和拒收定金，或要求双倍返还定金。居间协议即买卖合同，约定明确即成立，非“预约合同”。购房合同应明确违约情况，赔偿需双方协商，拒付违约金可起诉法院处理。

一、购房合同毁约怎样赔偿处理?
购房合同毁约的应当根据合同约定的违约金条款而定，对购房合同违约，违约方需支付一定的违约金。“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
二、二手房交易卖家违约的处理办法是什么?
1、针对拒签居间协议和拒收定金。如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。
2、签订居间协议后双倍返还定金。通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。
购房合同在签订时需要对违约的情况进行明确，其目的在于避免后期一方出现毁约对另一方造成损失，但具体的赔偿还是需要以双方协商来进行认定，如果一方拒不支付相关违约金的，可以向法院起诉，并举证由法院来进行判决处理。

延伸阅读

结语：购房合同毁约需根据约定的违约金条款赔偿。违约金是违约方向对方支付的赔偿金，补偿违约行为造成的损失。若违约金超过损失30%，可适当减少；若违约金低于损失，可确定违约金数额。对于二手房交易卖家违约，中介应先让卖家签居间协议，要求授权代为保管定金。若卖家毁约，定金需双倍返还。居间协议成立后，已形成买卖合同关系。购房合同中的违约情况需明确，双方可协商赔偿，如拒付违约金可诉诸法院解决。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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