商品房认购协议的法律效力是什么?

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摘要:商品房认购书具有法律效力,对房屋买卖双方的权利义务进行了预先规定。如果卖方无违约行为,认购书要求买方必须购买房屋,否则构成违约需赔偿。根据相关法律规定,认购书可转换为商品房买卖合同,具备合同约定的效力。购房者需具备完全民事行为能力,开发商需取得相关资质,双方在平等自愿基础上签订的合同是合法有效的。
一、商品房认购书的法律效力是什么
1、商品房认购书是签订购房合同前预先签订的一份合同,对房屋买卖双方的权利义务进行了预先的规定,是具有法律效力的。签了认购书如果卖方没有违法违约或欺诈行为或者其他不可归责于当事人双方的事由,是一定要买房的。如果买方不购买房屋是因为自身的原因,构成违约,需要承担违约责任,向卖方赔偿损失。
2、法律依据:
(1)根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
(2)《中华人民共和国民法典》第一百八十六条
因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
(3)《中华人民共和国民法典》第四百五十八条
基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
二、房屋认购书是否有法律效力
一般在商品房买卖交易中,在签订正式的商品房买卖合同之前,需要签署认购书或者订房协议。其目的是以缴纳定金的方式锁定目标房源。
如果购房者具有完全民事行为能力,开发商已经取得商品房预售许可证等相关资质,那么双方在平等自愿基础上签订的合同,是合法有效的。其性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
在商品房买卖合同司法解释第五条的规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。可见,认购书在一定条件下是可以直接转换成商品房买卖合同。
延伸阅读
结语:商品房认购书是签订购房合同前预先签订的一份合同,具有法律效力。根据相关法律规定,如果卖方没有违法违约或欺诈行为,且买方不购买房屋是因为自身原因构成违约,买方需要承担违约责任并向卖方赔偿损失。根据最高院及民法典相关规定,认购书具备商品房买卖合同的主要内容并已收受购房款的,可被认定为商品房买卖合同。因此,房屋认购书在一定条件下具备法律效力,可转换为正式的商品房买卖合同。
法律依据
商品房销售管理办法:第一章 总则 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
商品房销售管理办法:第七章 附则 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
商品房销售管理办法:第二章 销售条件 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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