物业公司水费差额征收怎么开票
      提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水的水费，以扣除其对外支付的自来水的水费后的余额为销售额，按照简易计税的方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
      (一) 企业选择差额征税，但可以全额开具专用发票情况。
      (二) 企业选择差额征税，差额部分可以开具专用发票、扣除部分只能开具普通发票。
      账务处理如下:
      1、收水费时:
      借:银行存款或现金
      贷:主营业务收入
      贷:应交税费——应交增值税
      2、支付水费时:
      借:主营业务成本
      借:应交税费——应交增值税
      贷:银行存款或现金
      3、缴纳增值税时:
      借:应交税费——应交增值税
      贷:银行存款
      政策依据:
      根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
      案例分析
      甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。
      以下分三种情况进行账务处理:单位:(万元，下同)
      (一)按照正常转售自来水处理
      可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税
      甲企业账务处理:
      1、支付自来水公司水费时:
      借:主营业务成本100
      应交税费——应交增值税(进项税额)3[103÷(1 3%)×3%]
      贷:银行存款103
      2、收取业主自来水费时:
      借:现金或银行存款113(103 10)
      贷:主营业务收入100【113÷(1 13%)】
      应交税费——应交增值税(销项税额)13【113÷(1 13%)×13%】
      3、结转增值税:
      借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)10
      贷:应交税费——未交增值税10
      甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。
      (二)按照53号公告差额征税并简易计税政策
      按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。
      甲企业账务处理:
      1、支付自来水公司水费时:
      借:主营业务成本100
      应交税费——未交增值税3【103÷(1 3%)×3%】
      贷:银行存款103
      说明，该分录中的3万元，并不是自来水公司开具的增值税专用发票上注明的增值税额，而是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷(1 3%)×3%=3万元。因选择简易计税，不应计入应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)科目。
      2、收取业主自来水费时:
      借:现金或银行存款113
      贷:主营业务收入109.71【113÷(1 3%)】
      应交税费——未交增值税3.29【113÷(1 3%)×3%】
      甲企业应纳增值税额=3.29-3=(113-103)÷(1 3%)×3%=0.29万元
      3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税:
      借:应交税费——应交增值税(进项税额)3
      贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出)3
      说明，如果支付的自来水费大于收取的业主的自来水费，则仍然按照上述分录账务处理，“应交税费——未交增值税”科目出现借方余额，可抵减以后自来水税费产生的正数差。但该借方余额是否可抵减其他业务产生的增值税额?54号公告并未明确，个人认为可以抵减其他业务产生的增值税额，如以后明确不能抵减其他业务的增值税额，可在未交增值税下增设明细科目单独核算，以抵减后期产生的自来水费的正数差。
      (三)按照代购政策处理
      对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。
      收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。
      按照代购政策账务处理如下:
      1、支付自来水公司水费时:
      借:其他应收款103
      贷:银行存款103
      2、收取业主自来水费时:
      借:现金或银行存款113
      贷:其他应收款103
      主营业务收入——代交水电费收入9.43【(113-103)÷(1 6%)】
      应交税费——应交增值税(销项税额)0.57【(113-103)÷(1 6%)×6%】
      甲企业应纳增值税额=0.57万元。