卖方违约买小产权房怎么办？-法律问答|晖律网

卖方违约买小产权房怎么办？

回答于2024-05-03 阅读（2005）

律师回答

摘要：买卖房屋中，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或违约金，并可以起诉对方。根据民法典规定，违约方应承担继续履行合同、采取补救措施或违约金赔偿损失等责任。然而，如果买房需要贷款，法院难以强制执行继续履行。买方可要求调高违约金以弥补实际损失，或直接主张实际损失，如房价上涨金额。小产权房买卖暂未受法律保护，政府政策尚不明朗。

可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。
(一)签了定金合同，卖家违约了
如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
(二)签了买卖合同，卖家违约了
根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
1、起诉要求继续履行合同
在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
以下情形除外：
卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;
卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;
卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;
房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。
2、违约金和实际损失
房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。
根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
所谓实际损失：
可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
房屋涨跌损失的确定，有2种方法：
双方协商确定;不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
如今，小产权房的买卖暂时不在法律的保护范围之内，主要原因是购买小产权房的人还比较少。对此，政府目前的政策尚不明朗，处于探索阶段，这也是对大家诚信和素质的考验。

延伸阅读

结语：根据以上情况，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或者违约金。如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，卖方应双倍返还定金。如果签订了买卖合同，卖方违约，则买方可以要求继续履行合同或者要求违约金赔偿损失。在司法实践中，如果买方需要贷款购房，法院很难判决继续履行，但全款购房则可以判决继续履行。买方也可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失，包括买方丧失以同等价格购买房屋的机会所造成的损失。对于小产权房等特殊情况，目前法律保护尚不明朗，需要进一步探索。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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