开发商擅自变更规划？律师：可要求赔偿-法律问答|晖律网

第120期
      小区花园变车位、加盖顶层楼、收房时楼栋多一个单元......在商品房价格上涨、利润空间增大的情况下，可能出现房地产开发商可能未经业主同意，以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。即使经过政府相关部门的批准，开发商变更规划仍可能构成违约，遇到这种情况，业主该如何维权?对此，湖南省消费者权益保护委员会第一届律师团律师——曾佳(湖南湘达律师事务所)作出了专业解答。
      开发商未经业主同意变更规划是否违法?
      首先，开发商擅自变更规划，构成行政违法。房地产的开发必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。按照《城乡规划法》第四十三条第一款规定，在房地产开发过程中，开发商擅自更改规划设计(如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等)，违反了规划管理方面的行政法规规范，系行政违法。规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。
      其次，根据《商品房销售管理办法》第二十四条、《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条的规定，开发商擅自变更规划的行为已经严重违反合同约定，业主们可以通过民事诉讼行使自己的权利要求开发商承担违约责任并予以赔偿。
      业主如何维护自己的权益?
      具体分两种情形:
      第一种是开发商和业主在购房合同中明确约定不得更改规划的情形。业主可以向规划部门举报，要求规划主管部门进行处罚。即便开发商的更改规划得到了规划部门批准，开发商也应承担违约责任。因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，开发商明知申请更改规划是违反其与业主签订的购房合同，故业主可直接依据购房合同起诉开发商主张违约责任。如果行政机关在批准过程中存在违法行为，损害了业主的合法权益，也可以向行政机关主张权益。
      第二种开发商和业主在购房合同中未约定不得更改规划的情形。可就具体案情选择以下维权途径:
      第一、若开发商更改的规划影响到自己所住房屋的通风、采光或者进出入通道的，业主可以相邻权受到侵害为由，要求侵权赔偿。仍可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权益。
      第二、向做出变更规划批复部门的上一级机关或者人民政府提起行政复议，申请停止更改规划批复执行。若对复议决定不服可以申请复议或向法院起诉提起行政诉讼，诉请撤销批复。但这种方法，必须在开始施工之前，已建设完毕的话，被支持的概率很低。
      第三、根据《规划法》第四十三条规定，若规划主管部门未按照法定程序组织听证征求业主的意见，而做出了更改规划的许可，业主可以提起行政诉讼，要求确认规划批准系违法行为，向作出批准决定的行政机关主张赔偿。
      消费者在购房和验收时如何避免相关风险?
      1、业主在购房时应与开发商就住宅规划、小区规划及违约责任等内容达成一致协议，写入双方的购房合同，并将规划设计图作为合同附件;
      2、业主在签合同一定要将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房、地面以及地下车库和相应配套等情况，用不同颜色的笔标示清楚，做到心中有数;
      3、业主应弄清楚所购住房及其相邻、社区情况，不宜完全听信售楼人员的宣传，应注意保存相关的书面证据资料，比如开发商销售广告、开发商的承诺书、购房合同、规划设计图等;
      4、业主可以要求开发商将售楼广告的内容作为双方的约定写入购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，若开发商在销售广告和宣传资料中就小区开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对开发商具有合同上约束力。因此，把广告、楼书中的规划内容写进房屋销售合同，对业主来说还是非常必要的。若开发商更改规划又导致广告内容无法实现的，业主可以就此提起违约诉讼。

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