买卖不破租赁违约怎么办?-法律问答|晖律网

买卖不破租赁违约怎么办?

回答于2024-04-17 阅读（1026）

律师回答

摘要：本文介绍了买卖不破租赁原则及其在租赁关系持续期间和所有权变动情况下的适用情况。这一原则指出,在租赁关系持续期间,即使所有权人将租赁物转让给他人,也不会影响租赁关系的存在。买受人不能以已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。这一原则适用于不动产,但在租赁物发生所有权变动时,其租赁关系仍然有效。如果租赁合同一方违约,当事人应当承担相应的违约责任。买卖不破租赁赔偿标准包括:如

在租赁关系持续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，也不会影响租赁关系的存在。因此，买受人不能以已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。如果租赁合同一方违约的，应当依约定及相关法律规定相应的法律责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、买卖不破租赁适用于动产吗
买卖不破租赁适用不动产，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
三、买卖不破租赁赔偿标准
（一）如果签了合同，一般是按合同约定赔偿;如果没有就可以向法院起诉三倍违约赔偿。
1、房东违约，违约金数额依据租房合同约定的数额确定。
2、买卖不破租赁。可以继续租用原房屋。“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
（二）我国关于“买卖不破租赁”的原则规定在下列法律及司法解释中
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
《民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

延伸阅读

结语：买卖不破租赁原则适用于租赁关系持续期间内的不动产租赁物所有权变动，但并不适用于动产租赁。在租赁期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，租赁关系仍然存在。买卖不破租赁原则可以继续租用原房屋，并且对于房东违约，可以按合同约定赔偿，也可以向法院起诉三倍违约赔偿。在我国，买卖不破租赁原则在《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中有明确规定。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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