警惕房屋租赁合同中的潜在纠纷-法律问答|晖律网

警惕房屋租赁合同中的潜在纠纷

回答于2024-04-23 阅读（1906）

律师回答

摘要：租房需厘清：出租人须具有房屋所有权，合同明确用途、租金交付方式及日期，约定房屋使用和修缮义务，费用负担写入合同，期满可续签，转租需房主同意，买卖不破租赁原则保护承租人权益。租房需注意法律风险，避免与骗子纠缠。

1、房屋租赁首先应当确定房屋租赁人必须具备处分房屋的权利。
即出租人具房屋的所有权。目前，很多无权处分人擅自出租房屋，当承租人居住之后，又被正房主驱逐出去，又找不到“出租人”，只能哑巴吃黄连。因此，一定要认真看待这个问题。
2、合同中应当明确出租房屋的用途。
如果在合同中没有明确用途，承租人在租赁房屋之后，改变房屋的用途，导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同找回自己的损失，实为得不偿失。
3、房屋租赁应当明确租金的交付方式及交付日期。
这也是双方当事人应当着重考虑的问题。有的时候，承租方承受能力有限，如果有一次性交纳几个月的房租困难，这时候就可以通过在合同中规定按月交纳。如果没有规定，房屋租赁后就易出现矛盾，不利于双方当事人和平共处。
4、在双方当事人权利义务的规定方面，很重要的一点就是房屋的使用和修缮义务的约定。
法律规定，承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务，如果承租人违反义务，出租人可以解除合同并要求赔偿损失;出租人在房屋出租期间，具有修缮房屋的义务。因此，在签订合同时，应注意这些内容的设定。很多出租人会房屋的修缮义务约定给承租人，这是不合理的。
5、使用房屋时，设计涉及水费、电费以及取暖费等费用的负担问题。
这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合。经过双方讨价还价后，应将该部分费用的负担情况写在合同中，以免履行中出现纠纷。
6、合同期满后，双方当事人可以继续续签合同。
如果不签订合同，而承租人继续使用房屋，并且支付房租，出租人不收租，则视为不定期合同，双方可以随时解除合约。
7、合同应对承租人是否具有转租权以及转租应当遵循的程序予以规定。
这样能有效的保护房主的合法权益。通常，即使承租人具有转租权，也必须在征得房主的同意下方可进行。否则，房主可以解除合租合同。
8、根据买卖不破租赁原则，在房屋承租期间，房主处分房产，承租人并不因此失去租赁权。
只要租赁人在合同中作此约定，承租人可以在新房主取得房产后，继续租赁房屋至租赁合同到期为止。另外，承租人在房主处分房屋时，有优先受让权，即在同等价格条件下，有优先购买房屋的权利，此亦为法定。
就像上面说的，租房的时候务必要厘清掌握：①出租人是否具有房屋所有权。②出租房屋的用途。③租金的交付方式以及交付日期。④双方当事人权利义务...等等重点。把法律风险搞清楚，让专业和业余骗子靠边站!

延伸阅读

结语：在租房过程中，我们必须注意以下几点：首先，确保房东具备处分房屋的权利，避免因无权处分而导致的纠纷。其次，在合同中明确房屋的用途，避免未经许可改变用途而损害房东权益。此外，明确租金的交付方式和日期，以避免支付困难和矛盾产生。双方当事人应明确房屋使用和修缮义务，遵守合同约定，以维护双方权益。同时，费用负担问题应在合同中明确，避免纠纷发生。合同期满后，双方可续签合同或解除合约，但需注意转租权的规定。最后，根据买卖不破租赁原则，承租人在房主处分房屋时享有优先购买权。租房需谨慎，确保了解法律风险，以免上当受骗。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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