房屋质量的几个常见问题-法律问答|晖律网

房屋质量的几个常见问题

回答于2024-04-17 阅读（873）

律师回答

摘要：房屋质量问题包括违规质量问题、违规质量问题和使用质量问题。违规质量问题指建筑材料、设备或施工操作规程不符合法定质量标准；违规质量问题指未达到法律或合同规定的质量标准，存在质量问题；使用质量问题指购房者不按要求使用设备，使其无法正常使用，甚至演变为质量缺陷。实践表明，开发商应本着质量第一的态度，勇于承担责任，妥善解决问题，纠纷可避免。

房屋通常被认为存在质量问题,这意味着这些房屋未达到法律或合同规定的质量标准,存在质量问题。一般来说，房屋质量问题有三类：违规质量问题、违规质量问题和使用质量问题。（1）违法房屋的质量问题，是指房屋使用的建筑材料、设备或者施工操作规程不符合法定的质量标准。这种房屋质量问题是最常见、最容易引发纠纷的。包括：屋面*雨淋；烟道、排风管、风管堵塞；室内地板空鼓、开裂、起砂、瓷砖松动、地板漏水有防水要求；内外墙及吊顶抹灰、瓷砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面糊有碱剥落；门窗开不好或缝隙超标；卫生间、厨房、卫生间坡漏水；内墙板跳水、阳台积水；水塔、水池、地下室有防水要求漏水；室内给排水、采暖系统管道漏水、漏风、采暖不热、电器、电线、照明脱落；室内外给排水管道泄漏、堵塞；钢筋、钢筋混凝土、砌体结构等承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨气中苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标。对于这类房屋质量问题，开发商无疑应该向购房者承担法律责任，包括：修缮、退房、更换、赔偿等，但开发商应该以何种方式承担法律责任，购房者与开发商之间往往存在严重分歧，从而引发纠纷。案例一：张女士从开发商那里买了一套商品房，但住了一年后，发现承重墙有很多裂缝。张女士要求开发商退房并赔偿装修损失，但开发商认为房子已经通过验收，张女士在入住前也进行了验收。此后，张女士进行了装修，而且房子已经修好裂缝应该是装修不慎造成的，并没有从根本上影响他们的生活安全，同意为他们修缮，但拒绝退房。经过几次谈判，双方未能达成协议。张女士向法院提起上诉。法院经审理认为，该房屋处于保修期内，开发商无法证明张女士在装修时对承重结构进行了拆除和改造。因此，房屋承重墙裂缝应属于房屋质量不合格，且裂缝超过相应标准，对购房者的住房安全产生了不利影响。因此，开发商被责令将房款、装修款及相应利息退还张女士。案例二：李先生买了一套公寓。他交付公寓时，由于在国外，未能如期办理居住手续。一年后，李先生回到中国领取钥匙。住了三个月后，房间厨房的热水管突然脱落。由于当时李先生不在家，漏水淹没了客厅，损坏了木地板。李先生认为房屋质量不合格，上诉法院要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已通过竣工验收，入住通知书已于一年前发给李先生，因李先生未办理居住手续，应视为已交付房屋。由于给排水的保修期为自交房之日起一年，因此，保修期已过，开发商不应再承担任何责任。法院经审理认为，虽然开发商在一年前向李先生发出了交房通知书，但由于李先生不收房，房屋的保修期应以李先生的实际居住天数计算。因此，开发商应为李先生维修水管，并承担赔偿责任。上述两起纠纷是由于房屋质量问题发生后，开发商不愿承担相应责任造成的。在实践中，如果开发商能切实为业主服务，本着质量第一的态度，勇于承担责任，妥善解决问题，纠纷完全可以避免。（2）违约房屋质量问题这种房屋质量问题意味着开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。案例一：一位开发商在楼书中承诺，楼盘开发将使用“同力牌”电梯，但业主在交付楼盘时发现，使用的电梯品牌并非“同力牌”。一些业主认为电梯的价格和质量远远低于“同力”牌电梯，于是向法院提起上诉，要求开发商退还部分房价。但开发商认为，楼书只是宣传材料，不等于合同，对双方都没有约束力。而且，由于安装过程中没有购买通力牌电梯，为了不影响工期，改用其他品牌电梯。现有电梯的性能不低于同力牌电梯，不存在质量缺陷。开发商不应承担法律责任。法院经审理认为，由于双方对电梯品牌及代用品的使用没有明确约定，且业主无法证明开发商目前使用的电梯与“同力牌”电梯相比存在明显质量缺陷，故业主要求开发商退还部分货款房价缺乏依据，法院不予支持。案例二：在与买受人签订的合同中，有开发商同意使用“三菱”空调品牌，但对空调的产地、规格等具体事项没有约定。交房后，有业主认为楼内使用的空调是国产三菱空调，但根据楼盘价格，应该使用日本原装三菱空调，而且规格应该比现有空调高。开发商已构成房屋质量违约，要求开发商退还两台空调的差价。由于开发商拒绝，业主向法院起诉。庭审后，法院认为，由于双方对空调的产地、规格没有明确约定，开发商使用的空调与合同约定的品牌一致，因此驳回了业主的诉讼请求。这种纠纷不仅是房屋质量纠纷，更是基于双方自由约定的违约纠纷。要避免此类纠纷，关键是要增强买卖双方的合同意识，在签订合同时就有关问题和责任作出明确约定，避免纠纷，减少矛盾。（3）事实上，使用房屋的质量问题并不是开发商提供的房屋或设备的质量缺陷，而是购房者不按要求使用相关设备，使其无法实现正常使用功能，甚至演变为质量缺陷。对于这种所谓的房屋质量问题，购房者（或使用人）应承担相应的责任。案例一：陈小姐买了一套经济适用房。办理入住手续后，陈小姐其实没住。一天，陈小姐突然接到通知，说自己阳台上的锅炉水管开裂漏水。陈小姐赶回来一看，她室内装修的木地板已经损坏，楼下的业主也损失惨重。陈小姐上诉法院，认为阳台上安装的水管不符合保温要求，要求开发商承担赔偿责任。庭审中，法院查明，该房屋采用独立供暖系统，阳台上的水管是供暖锅炉的进水管。在开发商提供的住宅用户手册中，明确指出冬季采暖锅炉应低温运行。如果不使用，应关闭供水总阀，将水管内的余水排干，防止阳台上的锅炉水管结冰漏水。物业公司也发出了类似的通知。因为陈小姐没有按要求使用锅炉，没有按要求关闭供水总阀，所以发生了损坏事件。因此，陈小姐应该对自己的损失和由此给他人造成的损失负责，开发商不应该承担责任。买受人取得房屋所有权时，还应当按照规定履行使用房屋及相关设备的义务，保证房屋正常运行，避免给他人和自己造成损失。

延伸阅读

结语：房屋质量问题是一个复杂而重要的话题，对于购房者来说，了解房屋质量问题及其分类和解决方法是十分必要的。根据所提供的两起案例，我们可以看到开发商在房屋质量问题上的处理方式与购房者存在分歧。在这种情况下，购房者应该提高对房屋质量问题的认识，遵守合同规定，与开发商积极沟通，共同解决问题。同时，开发商也应该以质量第一的态度，确保房屋质量符合标准，为购房者提供安全、满意的住房。

法律依据

中华人民共和国特种设备安全法：第二章生产、经营、使用第二节生产第二十二条电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。
中华人民共和国消防法（2021修正）：第二章火灾预防第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章人民防空工程第二十三条人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。
人民防空工程专用设备的定型、生产必须符合国家规定的标准。

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