三通费退费的法律依据-法律问答|晖律网

一、什么是“三通费”
      所谓“三通费”是指商品房建设过程中水、电、燃气、有线电视等基础设施的安装费用(根据实际情况,也可称为“四通费”、“五通费”)。不少房开会与购房者在《商品房买卖合同》或《补充协议》中约定“三通费”由购房者另行支付,要求购房者在支付房价的同时还需支付“三通费”。
二、相关法律规定
      1、《国家发展改革委印发
      的通知》(发改价格〔2017〕1171号)规定:“城镇居民新建住宅,燃气工程安装费等纳入房价,不再另外向燃气用户收取。”
      2、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条(2009年版为第三十一条)规定:“商品房买卖合同应当包括下列内容:......(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”同时,2014年4月17日,贵州省人民代表大会法制委员会关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复指出:“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业不得再向购房者另行收取。”
      故,根据以上规定,在贵州买房不需另行支付“三通费”。
三、法院态度
      从目前贵州省“三通费”退还案例的检索情况来看,对于是否应当退还“三通费”,法院的意见并不一致;但是根据目前笔者检索情况来看,支持应当退还“三通费”的案例居多。
1、支持应当退还“三通费”的观点
      持该观点的法院主要认为:
      (1)根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条(新版三十条)第一款第七项“商品房买卖合同应当包括下列内容......(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定,故房地产开发商不应当收取“三通费”。
      (2)《商品房买卖合同》或《补充协议》中关于购房人负担“三通费”的条款属于格式条款,该格式条款因免除房地产开发商责任、加重购房人责任而无效。
2、反对退还“三通费”的观点
      持该观点的法院主要认为:
      (1)《最高人民法院关于适用
      若干问题的解释(一)》(该司法解释已经失效)第四条合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,故不能以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定认定双方关于“三通费”的合同无效。
      (2)《商品房买卖合同》条款与“三通费”的协议不存在相互冲突的约定,买受人根据合同约定交纳了相关费用多年未提出异议。即便案涉的合同系格式文本,但是合同内容系双方协商一致的结果,且合同不存在违反法律法规等强制性规定的情形,应认定为合法有效。
四、相关问题分析
1、时效问题
      根据《民法典》的规定,诉讼时效期间为三年,自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是“三通费”退还案件中,很多购房者支付“三通费”的时间早已超过三年,对于购房者的诉求是否过时效,法院也存在两种态度:
      (1)支持已过时效的观点认为:“三通费”支付的时间已经超过三年,购房者认为未过诉讼时效的,购房者应承担举证责任;若购房者无法举证存在时效中断、中止等情形的,应当认定为已过诉讼时效。
      (2)支持未过时效的观点认为:“三通费”支付的请求应当以相关合同条款确认无效为基础,而合同条款无效属于确认之诉,不属于诉讼时效客体范围;因此,“三通费”支付的时效应当从相关合同条款确认无效之日起算,因案件审理后才确认相关合同条款无效的,故不存在已过时效的情况。
2、资金占用费问题
      不少购房者在要求退还“三通费”的同时,也要求房开支付资金占用费。对于资金占用费,法院一般以“同期存款利率”计算。
五、笔者观点
1、房开应当退还“三通费”
      笔者认为,在未过诉讼时效的情况下,房开应当退还购房者支付的“三通费”。首先,根据本文上述相关规定,房开无权收取购房者的“三通费”。其次,购房者在《商品房买卖合同》及相关合同的签订过程中属于弱势方,其无权更改相关格式合同,提供“三通费”格式条款的房开排除了其应尽义务,增加了购房者的责任,该格式条款本身应当无效。最后,笔者认为“三通”设施本身属于房屋建设的基础设置,这些设置本身应当包含在房屋建设之中,其建设费用理应包含在房价之中。
2、诉讼时效的起算点应当为合同条款确认无效之日
      根据《民法典》的规定,诉讼时效的起算点是自权利人知道或者应当知道权利受损之日起。笔者认为法院以购房者支付“三通费”之日起开始计算诉讼时效并不合理,这种方式无疑增加了购房者的举证责任,购房者不可能在支付“三通费”之时就意识到自己的权益受到损害(若购房者明知,也不至于支付“三通费”)。“三通费”的退还应当以相关合同条款无效为基础,因此,笔者认为“三通费”退还的诉讼时效应当自相关合同条款确认无效之日起算。

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