承租权是否受到法律保护?

律师回答
摘要:承租人在房屋租赁合同届满后享有法定的优先承租权,但出租人需真实意愿继续出租,并提供正当理由。在房屋出售时,承租人也有优先购买权,但相关法律中对优先权的规定较少,缺乏理论研究。
一、承租人有法定的优先承租权吗
房屋的续租权在法律上称为优先承租权,优先承租权是指在房屋租赁合同中,租赁期限届满,出租人需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权具体来说,优先承租权是一项期待权,它成立于租赁关系开始时,发生于租赁合同届满之日。优先承租权制度的存在和确立,完全有其理论和立法基础和合理依据。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权,民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单,但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求,但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看,承租人要行使优先承租权的前提,需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿,为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生,故若出租人主张不继续出租房屋,需要提供正当理由,如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
三、出售时的优先权
但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利),《民法典》第726条以及《城市私有房屋管理条例》第11条关于租赁房屋出售时承租人的优先购买权(《民法典》第726条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权;〈城市私有房屋管理条例〉第11条:房屋所有人出卖出租房屋的,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权)的规定外,已难以寻找有关于优先权的立法,包括效力层次较低的地方性立法或规章中也没有相应的规定,民事法学理中也难以寻找关于优先权的理论研究学说。
延伸阅读
结语:优先承租权是指在房屋租赁合同届满后,原承租人在同等条件下优先续租的权利。根据民法典第七百三十四条的规定,承租人享有优先承租权的前提是出租人有继续对外出租的真实意思表示。在房屋出售时,承租人也享有优先购买权。然而,目前在立法和学说中对于优先权的规定相对较少。因此,对于优先承租权和优先购买权的具体适用和保障仍需更多的研究和完善。
法律依据
中华人民共和国民法典:第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典:第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意,将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的,出租人可以解除融资租赁合同。
中华人民共和国电子商务法:第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的,应当明示押金退还的方式、程序,不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金,符合押金退还条件的,电子商务经营者应当及时退还。

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