涉及到和物业公司的纠纷的话,如果是业主认为物业公司有违法行为的话,那么业主自行进行搜集证据,具有举证义务。如果是物业公司认为业主有违约行为的话,那么物业公司则需要提供业主相关的违约证据才行。
在举证问题上,物业管理纠纷上具有特殊性,问题出现后不容易举证,双方的责任界定就比较困难。同时,由于物业管理纠纷案件多由于业主长期不交管理费所引起的,诉讼涉及的事实有相当长的时间跨度,举证一方往往只能证明现在的情况,却很难证明过去的事实。由此,违约事实的证明责任的分配给谁,成为一个争议的焦点。
在民事诉讼中,举证责任并非始终归一方当事人承担。相反,举证责任是可以转换的,物业纠纷取证具有较大难度和相当的技术性,业主相对物业企业而言是弱势群体,作为对弱势群体的保护应将举证责任适当分配给物业一方,尤其证明自己履行了物业管理义务,以求得法益上的平衡。在民事诉讼案件里,原被告的举证行为几乎是同时展开,原被告双方在积极举证,反复展开多回合的证据较量。在此过程中,提出证据的义务会发生发生转移,只要一方当事人主张得到了“适当”的证明,另一方当事人就有义务提出新的反驳证据,阻止该主张的成立。
(一) 关于业主提出物业服务质量问题的举证责任问题
现实中,业主欠费的主要抗辩理由之一是物业服务企业未尽到物业管理服务义务。实践审判中,法院区分不同的情况不同对待。如果业主提出物业服务企业某项或者某几项义务未履行时,根据司法解释的规定,物业服务企业应承担其履行的举证责任。如果业主提出物业服务企业在履行某项服务义务时有瑕疵,因业主已承认了物业服务企业对服务义务进行了履行,在这种情况下,可考虑由业主承担瑕疵的举证责任。当然,法院在审理此类案件时在举证责任分配方面应综合个案具体情况依法灵活掌握,以平衡双方当事人的利益。
(二) 关于诉讼时效问题的举证责任
1、 关于物业公司追索物业费的诉讼时效的举证责任问题
在业主提出诉讼时效的诉讼的抗辩后,物业公司需要对此提出相反证据进行反驳。而在实践中,物业公司的举证有一定困难。物业公司向法院提交的证据通常是催收通知单,但催收通知单上往往只有物业公司的公章和物业公司催收人员的签名并没有业主的签名。从法律上来说,只有物业公司单方认可的上述证据的证明力比较低。对此,法院应综合考虑,比如要考虑所在小区的状况,比如主张诉讼时效抗辩的业主对物业公司一直积怨较深,那么其对物业公司提交催收通知的拒收的可能性就较大。因此如果业主仅提出未收到催收通知单,未提供其他证据,那么法院应以待证事实发生的盖然性高低,作为分担举证责任的依据,认定物业企业的主张未过诉讼时效。也就是说当是否催收的事实处于真伪不明的状态时,根据人们的生活经验,该事实发生的盖然性高,主张该事实发生的物业公司不负举证责任,而由业主对该事实未发生负举证责任,在业主举证不能时要承担不利后果。
2、 物业公司几度转手后,物业企业追索物业费的举证问题
如果业主对前任物业企业物业费提出时效抗辩时,当前物业公司承担时效未经过的证明责任业主如果以前任物业公司服务存在瑕疵为由拒绝交物业费,而且提交充足的证据,那么其抗辩理由就应当支持。反之,如果业主无证据证实前物业公司服务存在瑕疵,而且物业公司能够证明前任企业在移交前已履行公示等法定手续而且自己又继续履行了相应的义务,那么其主张前企业物业费的请求就应当得到支持。
(三) 特殊类型下举证责任的倒置
根据高院司法解释的具体规定,在涉及大量的建筑物侵权、物业施工侵权和物业环境公益侵权等特殊类物业管理琴曲诉讼个案时,部分举证责任由原告转移到被告承担,此即所谓“举证责任倒置”。
业主与物业公司之间的纠纷是属于民事纠纷,民事纠纷是属于谁起诉谁举证。如果双方都提供不出证据的话,那么法院也无从进行判决。但是如果一方有明确的理由能够证明对方有违规违法行为的话,那么法院会根据事实情况来进行判决。
