原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效。
出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力。故不能因出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。
认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。
如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，属于违法建筑，法律不予保护。
《城镇房屋租赁司法解释》明确规定了出租该类房屋，租赁合同无效。换句话说，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑。对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁合同取得租金；但公平起见，出租人可向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。
一、次承租人主张合同无效的情形有哪些
次承租人主张租赁合同无效的情形如下：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效；
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效；
3、被认定为拆迁房屋出租，房屋租赁合同无效；
4、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；
5、出租人未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效；
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
二、如何查看房租是否能租赁
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题》的解释：
1、是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑（也就是违章搭盖）。
注意：如果您承租这两类房屋开餐厅，可能要面临投资损失不好挽回的风险哦。
建议：在签署租赁合同前首先要求出租人提供房屋产权证明，如果没有房屋产权证明，要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等。
现实中餐饮老板还有可能还碰到的一种情况，房屋正在建设就和出租人签订了租赁合同，比如正在建设的大型商场。这种情况有什么法律风险呢？消防验收不合格或者延迟消防验收合格时间导致延迟餐厅开业时间造成餐饮老板损失，是其中的风险之一。
租了没有房产证的房子,租赁合同有效吗
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没有房产证的房屋租赁合同是否有效
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房屋租赁合同没有公证有效吗
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无房产证的房屋租赁合同有效吗
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没有房产证出租合同有效吗
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