两个房屋出售合同是否具有同等效力？-法律问答|晖律网

两个房屋出售合同是否具有同等效力？

回答于2024-05-04 阅读（1284）

律师回答

摘要：一房二卖合同有效性及买房预防措施：一房二卖合同可有效，买房人可要求履行合同或撤销合同。民法典规定虚假表示和欺诈行为的合同无效，超越经营范围的合同效力受限。买房人应调查房屋性质、明确合同条款、关注解除、违约责任等，及时采取诉讼和财产保全措施，增加中介公司责任。卖房人需履行合同并承担违约责任。购房需完成过户手续获得所有权，一房二卖需在法律规定范围内签订。

一、一房二卖两份合同是否都有效
1、一房二卖两份合同都有效。属于有效合同的买房人有权要求卖房人履行合同，交付房屋；属于可撤销合同和无效合同的买房人在知道之日起一年内可以请求法院或仲裁机构撤销合同，要求卖房人返还已付购房款及利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、法律依据：《民法典》
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、买房如何预防一房二卖
在购买房产时，需做到以下几点，以保证自己的合法权益不受损害：
1、签约前做好调查，明确欲购房屋的性质，避免合同因此无效或者履行不能。
2、认真准备，细化合同条款，方便合同履行。
3、特别注意合同解除、违约责任及救济途径等条款，如明确“一房二卖”禁止性内容，并加重此种行为的违约责任，力求对卖房人的逐利心理产生震慑作用。
4、发现违约后，及时采取提起诉讼并申请诉前财产保全等限制措施，避免房屋在诉讼期间完成过户。
5、在可能的情况下，增加中介公司的责任，如确保网签信息录入真实、准确，协助买卖双方进行交易之前标的房屋是否曾经网签等情况的查询，协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款，在合同签署后督促双方进行网上公示并积极履行合同义务等。
“一房二卖”构成违约后，承担违约责任的方式由守约方选择，且在条件允许的条件下，法院一般会判决支持其继续履行合同的诉讼请求，即卖房人不但要继续履行与在先买房人的合同，还要承担对后购房人的违约责任。
对房屋的购买与对一般商品的购买是不一样的，此时需要完成过户手续之后，才能真正获得房屋的所有权。而要是卖方出现一房二卖行为，并且实际与两个买方签订了一房二卖的合同，此时需要是在法律规定范围内进行签订的。如果你还有其他问题可以点击下方按钮咨询，或者到咨询专业律师。
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延伸阅读

结语：购房合同的有效性是保障买方权益的重要问题。根据《民法典》相关规定，一房二卖的合同可以是有效的，但也存在可撤销和无效的情况。买方应及时了解自己的权益，要求卖方履行合同或追回购房款。购房前需做好调查，明确房屋性质，并细化合同条款，特别注意解除、违约责任及救济途径等内容。如发现违约行为，应及时采取法律措施保护自身权益。此外，加强中介公司的责任，确保信息真实准确，制定明确合同条款，并督促公示和履行合同义务。在违约情况下，守约方可选择追究违约责任，并法院通常会支持继续履行合同的请求。购房是一项重要决策，需谨慎对待，如需进一步咨询，请点击下方按钮或咨询专业律师。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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