二手房的购买步骤有哪些-法律问答|晖律网

二手房的购买步骤有哪些

回答于2024-04-24 阅读（1863）

律师回答

摘要：本文介绍了在二手房贷款银行放贷时，银行会采用合同价和评估价这两个价格来确定房产的最高贷款额度，以及影响购房选择的主要因素。同时，文章还介绍了购买二手房要做哪些准备，包括对房屋价格、区域环境、购风险等方面进行心理准备。

在二手房贷款银行放贷时，银行会采用合同价和评估价这两个价格来确定房产的最高贷款额度。具体来说，他们会取两者之间的较低值，然后将其乘以贷款成数，这样就可以得到房产的最高贷款金额。
2.竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
3.贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
4.还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
5.收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
6.贷款的成数和利率
各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
7.借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
二、购买二手房要做哪些准备
1、对房屋价格的心理准备
买二手房时，了解房屋价格是前提，房屋价格将直接决定购房的选择范围。和新房不同，二手房多为个案，没有相对统一的价格。因此，需要从以下几个方面进行准备：
(1)从总价看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，总是标明房屋的均价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房建设年代久，居室面积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。
(2)通过新房价格比较二手房价格。消费者在购房时常常陷入是购买新房还是二手房的苦恼。因此，比较同一区域内的新房和二手房之间的价格差也是对二手房价格做好准备的重要方式。
(3)通过已交易的二手房个案价格进行了解。目前了解二手房价格的渠道较少。很多时候依赖于消费者的经验判断，通过了解与自己意向购买房屋在地段、交通、环境、建成年代相似的已成交的二手房可以对房价有一个初步的判断。
(4)货比三家，充分利用网络对价格进行认识。二手房房源众多，因此在摸价格的时候要多看多问多了解，在充分了解二手房价格的基础上，消费者对自己能购买什么样的二手房就有底了。
2、对房屋的区域环境的心理准备
消费者在购买二手房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很全面了。比如某些二手房目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会修通，面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。
3、对购风险的心理准备
(1)交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
(2)交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。
(3)交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
(4)交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
(5)产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。

延伸阅读

二手房购买预算的确定是购房过程中至关重要的一环。首先,购房者应该对自己的购房需求和预算有一个清晰的认识。一般来说,购房预算应该包括房屋购买价格、首付款、贷款额度以及各种购房费用,如契税、印花税等。

其次,购房者应该了解二手房的价格范围。根据房屋的地理位置、房龄、面积、装修程度等因素,二手房的价格会有所不同。通过调查市场行情,购房者可以了解二手房的大致价格范围,从而更好地确定购房预算。

此外,购房者还应该了解自己的贷款额度。银行会根据购房者的信用记录和收入水平来确定贷款额度,所以购房者应该了解自己的贷款资格,以便在购房过程中更好地申请贷款。

最后,购房者还应该了解各种购房费用,如契税、印花税等。这些费用在购房过程中会产生,购房者应该提前了解并准备好相关费用。

确定二手房购买预算需要购房者对自己的购房需求和预算有清晰的认识,了解二手房的价格范围,了解自己的贷款额度,以及了解各种购房费用。只有这样,购房者才能更好地确定购房预算,顺利购房。

结语：购买二手房时需要做好充分的准备,包括对房屋价格、区域环境、购风险等方面进行考虑。了解房屋价格、比较不同区域的新房和二手房价格、关注已交易的二手房个案价格以及货比三家,充分利用网络对价格进行认识。同时,也需要对房屋的区域环境、购风险等方面进行心理准备,包括对房屋的交通出行条件、周边医疗条件和医院的设置、未来出售或出租的市场行情以及产权风险等进行了解和考虑。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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