房产过户都有哪些类型,具体程序如何-法律问答|晖律网

房产过户都有哪些类型,具体程序如何

回答于2024-04-23 阅读（1388）

律师回答

摘要：房产过户是日常生活中常见的事情,但许多人只关注入住房屋,认为这就算将房子买到了。专家介绍,只有办理好房产过户手续,将房子的产权转移到自己的名下,房子才是自己的。房产过户包括继承房产过户、房产转让过户和二手房过户,每种过户方式都需要满足不同的条件。房产过户需要携带不同的资料,并缴纳相应的费用。如果房产满五年,则免征营业税和个税。买卖房产是房产过户中最为常见的方式,但需要注意过户费用、税费支出等问题。

在日常生活中,房产过户是很常见的事情,但许多市民可能只关注入住房屋,认为这就算将房子买到了。其实，这是误区。专家介绍，只有办理好房产过户手续，将房子的产权转移到自己的名下，房子才真的是自己的。
房产过户都有哪些类型，具体程序如何，要怎么准备?带你学会房产过户。
继承房产过户：要注销被继承人户籍
继承房产，顾名思义，是把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。合法继承房产需要满足三大条件，首先房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
由于房产继承的遗产必须是被继承人生前个人所有的财产，办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。
房产转让过户：应当签订买卖合同
在国内，房屋所有权的归属以房产登记中心所登记的房屋所有人信息为准，如果未办理房产转让过户，即使交付了购房款，仍未能真正拥有该房产。所以，房产转让除了要购房款与房屋的交付外，还有最重要的一步，就是房产转让过户手续的办理。
房地产买卖双方应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。
二手房过户：必须确认产权的可靠性
二手房买卖中最重要的便是房屋过户，只有办理完房屋过户手续，购房者才能最终成为房子的所有者。办理二手房过户需要提供房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
二手房房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场，如果卖方已婚，需要夫妻双方在场及签字。
在办理二手房之前，购房者必须确认产权的可靠性，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，同时也要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
如果是公房改造后出售的二手房，则要考察原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。而且军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
过户费用：房产满五年，免征营业税和个税
继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，主要需要支付公证费与继承权公证费，法律规定继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。
如果继承的房产再次转让出售时，个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。
不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。
而买卖房屋时办理的房产过户费主要来自营业税、个人所得税以及契税。如果房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费。如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
个贷专家指出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

延伸阅读

房产过户是指房屋所有权从一个业主转移到另一个业主的过程。在这个过程中,需要遵循一定的法律程序和注意事项。根据我国《城市房地产管理法》和《不动产登记管理办法》等相关法律法规的规定,房产过户需要经过以下流程:

1. 双方协商确定过户价格。

2. 双方签订《房屋买卖合同》或者《房屋租赁合同》,明确房屋的权属转移方式和过户价格等事项。

3. 双方到房地产交易登记部门进行过户登记申请。

4. 提交相关材料,包括房屋权属证明、房屋买卖合同或租赁合同、身份证明等。

5. 缴纳过户费用。

6. 过户登记部门审核材料并签署确认,并发给过户证书。

7. 双方到相关部门办理房屋权属转移手续,包括缴纳契税等。

8. 完成过户登记后,新的业主可以办理房屋的过户手续,而原始业主则需要到相关部门办理注销登记手续。

房产过户是房屋所有权转移的一种方式,需要遵循相关法律法规的规定,并注意细节问题。如果双方在过户过程中存在纠纷或者违规行为,可以通过法律途径解决。因此,在进行房产过户时,建议双方提前了解相关法律法规,并尽可能寻求专业律师或者相关部门的帮助,以保证过户的合法性和顺利性。

结语：房产过户是日常生活中常见的事情,但许多市民可能只关注入住房屋,认为这就算将房子买到了。专家介绍,只有办理好房产过户手续,将房子的产权转移到自己的名下,房子才真的是自己的。房产过户有继承过户、买卖过户和二手房过户三种类型,具体程序和注意事项不同。继承过户需要注销被继承人户籍,签订买卖合同,办理房产证过户手续;买卖过户需要签订买卖合同,办理房产证过户手续,缴纳相应的税费。房产过户费用的收取也有所不同,过户费用较高的情况下,需要注意权属的可靠性和税费缴纳的细节。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

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