房屋延期违约金的计算方法是什么？-法律问答|晖律网

房屋延期违约金的计算方法是什么？

回答于2024-04-28 阅读（715）

律师回答

摘要：开发商延期交房违约金的计算方法和期限。根据最高法院的解释，如果买卖合同未约定违约金数额，可以参照同地段同类房屋租金标准确定。如果约定了违约金数额，应考虑是否过高或过低。违约金计算期限有两种情况，一是以实际交付日期为止，二是以开发商送达交房通知书确定的日期为止。购房者可申请违约赔偿，通常按约定的违约金支付。如有疑问，请咨询法律专业人士。

一丶开发商延期交房违约金怎么算
关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。
二丶关于违约金的计算期限
分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。
根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。
如果开发商延期交房，购房者可以申请向开发商申请违约赔偿，来保护自己的权益，通常是按照约定的违约金进行赔偿。上文还讲到关于违约金的数额，违约金的计算方式，如果你还有不清楚的，欢迎您进行法律咨询。

延伸阅读

结语：根据以上情况，如果开发商延期交房，购房者可以按照合同约定申请违约赔偿，以保护自己的权益。违约金的数额应根据双方当事人的约定，如无约定，则可参照同地段同类房屋租金标准确定。在约定违约金数额时，应考虑违约金是否过高或过低，以避免不合理的损失。违约金的计算期限根据商品房买卖合同中约定的交房日期为起算点，以实际交付日期或开发商送达的交房通知书中确定的交房日期为止算点。若开发商未按约定时间办理房产权证，构成交房逾期，应按合同约定支付逾期违约金。如需进一步法律咨询，请随时与我联系。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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