什么是刚性需求,刚需买房需要注意哪些问题-法律问答|晖律网

刚性需求的含义
国家的相关政策条文中，没有“刚需房”一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。目前，业界对刚需房普遍有两种理解：
一、紧迫性需求。简单地说就是解决人居住的最基本需求，就像穿衣、吃饭、工作等一样。对于没有房子的人来说，能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。
二、弹性需求。看似可有可无，具有一定的弹性空间，尤其随着物质基础的改善，人们对居住品质的要求逐渐提高。比如子女长大，原有的房子无法满足两代或者三代人同时居住，换套大房子，改善一下居住环境，这也是属于刚需需求。这一类型二套房居多，且房屋面积偏大。多数情况下，后者被称之为改善性需求，虽然也属于刚性需求，但是市场上有所区分。
刚性需求人群买房的特点
特点一：购房经验不足
因为没有过买房经验，对于房地产上的很多专业的名词并不熟悉。一方面在选房时不知道什么样的户型好，什么样的楼层最佳，另一方面购买二手房时也容易被中介牵着鼻子走。。在面对房地产市场各种广告噱头时很难做到全面考虑、多方衡量，理性买房。
特点二：需求比较迫切
刚需房是基础性需求、底部需求，是市场中消费群体最大的一部分。因为买房是他们最基础的需求之一，所购房屋也有其实际的用处，比如自住或者结婚等，所以买房对他们而言，也是一件比较着急的事情。
特点三：买房预算不多
刚需族多是年轻人，有的刚毕业，可能首付也得从家里面先借一些出来，所以预算不会太多。刚需族买房除了挑房子本身，更多的是在挑价格，只有价格合理了，买得起，才入得了刚需的法眼。
另外，一些开发商还将刚需族做了个分类，从单纯刚需的角度分为三类：
第一是单身刚需房，面积大概在50平米左右，购房人以单身为主、户型以单室为主。这一类住房的消费群体可能是刚参加工作不久，拥有一定资金可以购房，但这一类人还会准备二次置业，不是一次到位。
第二类就是新婚刚需房，住房面积在65—70平米左右，一般两房或者一房半，这一类人也是初始刚需，考虑到结婚因素进行购房。有了孩子还会进行二次置业，但一般情况下对这部分人而言，这个住房会延续较长的居住时间。
第三类就是三口刚需房，这类房需的特点是一次到位。这一部分人很多情况下是人们常说的“啃老族”，当然也存在一些客观因素，毕竟收入有限，所以要靠父母资助，或是全额或是局部。此外还有父母从外地过来，与其同住，有小孩，也有父母加小孩，单独与父母或与子女住，有可能搞一个小书房自己在家办公，这种三房大概80—90平方米，一般都是白领年轻人。
上述都是纯刚需房，它有一个优点就是面积不超过90平米，能在金融支持方面能得到一些优惠，且90平米便于按揭，贷款的利率相对比较低一些。
刚需买房需要注意的问题
虽然从网上也能找到出堆“七大注意”、“八大提醒”之类的东西来，但是根据上面的分析，其实不难从中总结出刚需购房最应该注意的问题：
注意一：恶补购房知识
房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。
注意二：提前作好预算
应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，一步到位。而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
注意三：提高法律意识
无论多法盲，在两个时刻是一定要有法律意识的，一是下定金的时候。买房下定金时应注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格;明确签正式买卖合同时间;明确定金数额和交付时间，明确定金返还形式。另一个就是签合同的时候，如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢?为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。
注意四：贷款约定要谨慎
签订购房合同时，尽管目前市都是网上签约，合同也有规范化的样本，但是尤其在政策多变期间，买家还是要谨慎签订合同，尤其是一些细节，需要有明确的约定。有两点尤其重要，那就是要约定贷款按揭办不下来时的处理方式;以及约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。这是避免在时下贷款政策多变下，可能发生的纠纷问题。
一、二手房房屋交易：
非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。
房本不满五年，要按规定缴纳营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5．5％缴纳。目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢？秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善刚性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到支持合理住房需求，抑制投机性需求的政策目的。
营业税：普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。
所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1％或房屋原值－房屋现值差额20％缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）
万分之十的印花税。
房屋交易手续费按房价1．9％交纳。

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