哈尔滨二手房买卖流程是怎样的？-法律问答|晖律网

哈尔滨二手房买卖流程是怎样的？

回答于2024-04-26 阅读（896）

律师回答

摘要：本文介绍了二手房买卖的流程和注意事项。内容包括：寻找房源并查看房屋、买卖前的房屋和产权审核、查档、确定房屋产权后交定金、签订正式合同、办理按揭贷款、过户和交房。在过户和交房过程中，需要注意卖方是否还贷、卖方房屋抵押情况、水电煤气的交接、卖方是否要更换或搬走、交房保证金等内容。

一、寻找房源并查看房屋当然好还是自己找房源。
二、买卖前的房屋和产权审核
了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。
三、查档
买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。
四、确定房屋产权后，交定金
1、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。
办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。
办理转按揭：
A、评估所进行房屋评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。
B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。
C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。
D、卖方办理完结注销抵押手续后，双方去交易中心过户。
E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。
F、买方产权证下发后，办理抵押登记。
特别提醒：买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买方会有风险。
2、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。
定金好不要直接交到业主手中，而应该交由银行监管，可以在预约买卖合同中约定，在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
交定金的具体做法是：然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。
出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
五、签订正式合同
交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同，合同范例可到当地房管局官网下载，双方可自行修改。
签合同前需注意：
1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
3、事先公安局查阅业主的户口是否已经迁出，如果没有，合同里就有写明卖方需在办理过户前迁出户口。
4、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
六、买方办理按揭贷款
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。
因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。
七、过户
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。
八、交房
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。如果二手房买卖涉及家电家具，那么好在签订合同的时候约定“交房保证金”，即买方给卖方的首付款要扣除家电家具金额。

延伸阅读

买卖房屋是人们日常生活中的一件大事，而在进行这项交易时，需要注意的事项是相当多的。对于哈尔滨二手房买卖攻略，以下几点法律分析值得关注：

1. 房屋产权：在购买二手房时，应首先查看房屋的产权证明，确保所购房屋的所有权属清晰明确，避免出现产权纠纷。

2. 房屋交易记录：查看房屋的交易记录，了解前一位业主的购买时间、价格、交易方式等信息，有助于了解房屋的历史交易情况，以及房屋是否存在法律纠纷。

3. 房屋抵押情况：如果房屋有抵押，应注意抵押权人的名字、抵押时间和抵押金额等信息，确保在后续交易过程中，抵押权人无法以房屋为债务要挟。

4. 房屋租赁情况：如果房屋有租赁合同，应注意租赁期限、租赁方式、租金金额等信息，确保在购房过程中不侵犯原有租客的权益。

5. 房屋物业和维修情况：查看房屋的物业和维修情况，确保在购房后可以顺利接收到物业服务，并能够及时维修房屋。

6. 房屋交易税费：了解房屋所在区域和类型的税费标准，以及交易过程中所需缴纳的税费数额，避免购房过程中产生不必要的经济压力。

7. 房屋交付标准：明确房屋交付时的标准，如是否需要额外支付押金、是否需要签署相关协议等，确保购房后能够顺利交接房屋。

8. 房屋解押时间：了解房屋的解押时间，确保在购房后能够及时办理产权过户手续。

总之，在购买二手房时，应当注意以上几点法律问题，确保购房过程的合法性和顺利性。如有疑问，建议咨询专业律师。

结语：购买二手房需要仔细了解房屋情况、产权审核和房屋查档，确保产权清晰无误。在交定金时，应将定金交由银行监管，以避免交易风险。签订正式合同前需注意房产共有权人和租约问题，明确违约责任。买卖双方可签订预约买卖合同，并约定过户和交房的具体细节。最后，办理按揭贷款和过户手续，确保交易顺利完成。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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